Digitalisering av fastigheter för minskat klimatavtryck En studie av tre svenska fastighetsbolag och deras arbetssätt vid implementering av ny teknik Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik Emmie Rudolfsson Moa Ribjer INSTITUTIONEN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNADSTEKNIK Byggnadsdesign CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg, Sverige 2021 www.chalmers.se EXAMENSARBETE ACEX20-21 Digitalisering av fastigheter för minskat klimatavtryck En studie av tre svenska fastighetsbolag och deras arbetssätt vid implementering av ny teknik Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik Emmie Rudolfsson Moa Ribjer Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Byggnadsdesign CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg, Sweden 2021 Digitalisering av fastigheter för minskat klimatavtryck En studie av tre fastighetsbolag och deras arbetssätt vid implementering av ny teknik Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik EMMIE RUDOLFSSON MOA RIBJER © EMMIE RUDOLFSSON & MOA RIBJER, 2021 Examensarbete ACEX20 Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Chalmers tekniska högskola 2021 Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Byggnadsdesign Chalmers tekniska högskola 412 96 Göteborg Telefon: 031-772 10 00 Omslag: Omslagsbilden visualiserar en smart stad med uppkopplade fastigheter. Omslagsbild utformad av egen författare Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Göteborg, Sweden 2021 I Digitalisering av fastigheter för minskat klimatavtryck En studie av tre fastighetsbolag och deras arbetssätt vid implementering av ny teknik Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik EMMIE RUDOLFSSON MOA RIBJER Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Byggnadsdesign Chalmers tekniska högskola SAMMANFATTNING År 2045 ska Sverige enligt det globala Parisavtalet vara klimatneutralt. För att nå detta klimatmål syftar en del av den svenska klimatstrategin till att använda digitalisering som ett verktyg. Samtidigt står bygg- och fastighetssektorn för en femtedel av Sveriges totala växthusgasutsläpp. Fastighetsbranschen är inte känd för att vara förändringsbenägen, men majoriteten av branschens fastighetsägare visar intresse för digitalisering och klimatfrågor. Forskning visar däremot att företagen saknar resurser och arbetsmetoder för att genomföra förändringen och den senaste tiden har även teknikföretag gått in för att konkurrera på fastighetsmarknaden. Fastighetsägare som inte väljer att prioritera digitaliseringen kommer att hamna långt efter, bli mycket sårbara och förlora marknadsandelar. För att vara konkurrenskraftiga och möta de globala klimatmålen är förändringen därför oundviklig. Detta examensarbete syftar till att öka medvetenheten och kunskapen hos svenska fastighetsbolag om hur de kan förbättra sitt klimatarbete med digitaliseringen som verktyg. Studien baseras på en kvalitativ forskningsstrategi som antar formen av en explorativ förstudie följt av en flerfallsstudie med komparativa inslag. Empirin bygger på intervjuer med tre fastighetsbolag som verkar på den svenska marknaden. Resultatet bekräftar tidigare forskning som visar att ökad användning av digitalisering kan minska fastighetsbolagens klimatpåverkan, men att de stöter på ett antal problem på vägen i och med brist på IT-kunskap och utdaterade system där systeminformationen inte är tillgänglig. De studerade företagen har lyckats tackla dessa svårigheter genom att vara agila och innovativa förebilder vilka har insett vikten av data och automatisering. Slutsatsen är att klimatåtgärder är värt att investera i, och visar hur fastighetsbolag kan gå tillväga för att lyckas minska sin klimatpåverkan med hjälp av digital teknik. Nyckelord: Fastighetsbranschen, proptech, klimatförändringar, digitalisering, förändringsledning, innovation II Digitalization in real estate for reduced climate footprint A study of three Swedish real estate companies and their working methods when implementing new technology Degree Project in the Bachelor s Programme Business Development and Entrepreneurship EMMIE RUDOLFSSON MOA RIBJER Department of Architecture and Civil Engineering Building Design Chalmers University of Technology ABSTRACT By the year of 2045 Sweden will need to be climate neutral, according to the global Paris Agreement. To reach this climate goal a part of the Swedish strategy aims to use digitalization as a tool. At the same time, the construction and real estate sector accounts for a fifth of Sweden's total greenhouse gas emissions. Although the real estate industry is not well known for being prone to change, the majority of the industry's property owners show an interest in digitalization and climate issues. Research shows that the companies lack resources and working methods. Recently, tech companies have also entered the real estate market. Property owners that choose not to embrace digitalization will fall far behind and become very vulnerable and lose market share. In order to stay competitive and face the global climate targets, change is inevitable. This degree project aims to add awareness and knowledge to Swedish real estate companies, regarding how they can improve their climate work with use of digitalization. This is done by studying role models in the real estate industry. The study is based on a qualitative research strategy that takes the form of an explorative pre-study and a multiple-case study with comparative elements. It is based on three real estate companies operating on the Swedish market. The results acknowledge previous research showing that greater use of digitalization could be made in order for the real estate industry to lower their impact on the climate. However, they face several difficulties due to lack of IT knowledge and outdated systems where the system information is not available. The studied companies have faced these difficulties by being agile and innovative frontrunners, who have realized the importance of data and automation. The study concludes that climate action is worth investing in from both an economical and climate positive perspective. Recommendations are done on how property owners can proceed to reduce climate impact through digitalization. Key words: real estate industry, proptech, climate change, digitalization, change management, innovation III Innehåll SAMMANFATTNING I ABSTRACT II INNEHÅLL III FÖRORD V BEGREPPSLISTA VI 1 INLEDNING 1 1.1 Bakgrund 1 1.2 Syfte och mål 2 1.3 Frågeställning 2 1.4 Avgränsningar 2 2 KUNSKAPSBAS 3 2.1 Proptech - Digitalisering i fastighetsbranschen 3 2.1.1 Smarta fastigheter 3 2.1.2 Delningsekonomi 4 2.1.3 Fastighetsautomation 4 3 TEORETISK REFERENSRAM 6 3.1 Innovationsforskning och fastighetsbranschen 6 3.2 Spridning av innovation 6 3.3 Agil projektledning i digitala utvecklingsprojekt 8 3.4 Projektets förkämpar 9 4 METOD 10 4.1 Kvalitativ forskningsstrategi 10 4.1.1 Explorativ förstudie 10 4.1.2 Flerfallsstudie med komparativa inslag 11 4.2 Kvalitativ intervjuteknik 13 4.3 Analys av empiri 14 4.4 Metoddiskussion 14 5 RESULTAT 15 5.1 Explorativ förstudie 15 5.1.1 Kategorier för klimatnytta i digitaliserade fastigheter 15 5.1.2 Problem vid digitalisering av fastigheter 16 5.1.3 Förstudiens slutsatser 17 IV 5.2 Flerfallsstudie: Beskrivning av de studerade företagen 17 5.2.1 Vasakronan 17 5.2.2 Örebrobostäder 18 5.2.3 SISAB 18 5.3 Flerfallsstudie: Resultat från intervjuerna 18 5.3.1 Digitaliseringsstrategi 18 5.3.2 Drivkrafter för digitalisering och minskad klimatpåverkan 20 5.3.3 Framstående projekt 21 5.3.4 Vägen till framstående projekt 22 5.3.5 Utmaningar vid implementering av ny teknik 24 5.3.6 Riskhantering vid investering i ny teknik 27 5.3.7 Beslutsfattarna och kunskapen bakom besluten 28 5.3.8 Framtida utmaningar 30 5.4 Nya aspekter som framkom av intervjuerna 31 5.4.1 Motiv till att dela kunskap 31 6 ANALYS & DISKUSSION 33 6.1 Snabbt agerande med fokus på hela fastighetsbeståndet 33 6.2 Samverkan med leverantörer och övriga branschen 35 6.3 Kompetensförsörjning 37 6.4 Innovativ företagskultur 40 6.5 Drivande personer inom företaget 41 6.6 Långsiktiga incitament och flexibelt investeringsunderlag 42 7 DISKUSSION & REFLEKTION 45 8 SLUTSATS & REKOMMENDATIONER 47 8.1 Slutsats 47 8.2 Rekommendationer på arbetssätt 48 8.3 Förslag på framtida studier 50 9 REFERENSER 51 V Förord Examensarbetet har under våren 2021 genomförts på halvfart, och omfattar 15 högskolepoäng. Studien är utförd av Emmie Rudolfsson och Moa Ribjer, och är det avslutande momentet för Teknologie kandidatexamen på programmet Affärsutveckling och Entreprenörskap inom Samhällsbyggnadsteknik vid Chalmers Tekniska Högskola. Studien har genomförts tillsammans med teknikkonsultbolaget PE Teknik & Arkitektur. Vi vill rikta ett stort tack till alla som varit med och bidragit med sin kunskap och sina erfarenheter till vårt arbete. Tack till vår handledare Anna Larsson, strateg inom samhällsutveckling på PE Teknik & Arkitektur som lett oss på vägen i med och motgångar. Tack till Amanda Tevell, affärsområdeschef Samhällsutveckling på PE Teknik & Arkitektur, som trott på oss och sett ett stort värde i vårt examensarbete. Ytterligare ett stort tack riktar vi till vår handledare och examinator Paula Femenías, forskare Chalmers Tekniska Högskola, för goda råd från ett akademiskt perspektiv på arbetets utformning, samt erfarenhet och saklighet i handledningen som lett oss hela vägen in i mål. Vi vill även tacka fastighetsbolagen som har valt att ta klimatfrågan på allvar genom att gå i bräschen med sin digitalisering av fastigheter. Tack till Ulf Näslund och Sandra Jonsson på Vasakronan, Jonas Tannerstad och Ulf Rohlén på Örebrobostäder, Niklas Dalgrip och Mats Carlqvist på SISAB, samt alla er andra som bidragit med insikter och kunskap till vår studie. Ert engagemang har varit av stort värde för oss. Vi vill även tacka Roger Tofft och Christoffer Börjesson för er stöttning och delning av nätverk samt att ni är drivande i frågan kring digitalisering i fastighetsbranschen. Göteborg, juni 2021 Emmie Rudolfsson & Moa Ribjer VI Begreppslista Digitalisering - den utveckling i samhället som innebär tillvaratagande av det digitala formatets möjligheter i syfte att förändra och förbättra. I sin tur öppnar det upp för effektivisering och automatisering. Skilj från digitisering vilket är ett annat ord för konvertering som innebär en omvandling av material från fysiskt till digitalt läsbart format, så kallad maskinläsbar information som kan hanteras av en dator. Data - är ett annat ord för information i form av statistik eller fakta som samlas in för observation. I denna rapport syftar data till den strukturerade eller ostrukturerade information som samlas in från ett visst system i en byggnad, vilken sedan analyseras för att förbättra systemets process och funktion. Artificiell intelligens - Inte ens forskare är överens om definitionen. Därför skall begreppet användas med försiktighet. AI som det förkortas, kan däremot beskrivas med egenskaper som autonomi: förmågan att utföra komplexa uppgifter utan styrning av användaren, och adaptivitet: kunna förbättra sin förmåga att prestera genom att lära sig av erfarenheter (Elements of AI, 2021). Maskininlärning - Är ett begrepp inom Artificiell Intelligent och handlar om algoritmer med förmågan att finna samband utan att behöva bli programmerad. En dator kan därmed automatiskt analysera data och utföra uppgifter utan mänskligt ingripande. IoT - En förkortning av det engelska begreppet Internet of Things, på svenska benämnt som sakernas Internet. Begreppet avser den teknik där produkter förses med internetuppkoppling för att möjliggöra styrning via nätet eller delge data trådlöst via nätet. Exempel på IoT- produkter är bland annat hushållsapparater som kan röststyras, eller byggnader som kan ge ifrån sig realtidsdata. API - Ur engelskans Application programming interface. En API är ett gränssnitt vilket fungerar som kommunikationen mellan en applikation och en programvara, och består av ett dynamiskt bibliotek med information. Biblioteket utgörs av en rad funktioner som applikationen kan anropa, där API:n agerar förbindelse av datan/informationsflödet. Detta är en förutsättning för att kunna arbeta med uppkopplade IoT-enheter. BMS-system BMS står för Building Management System och är ett överordnat system som används för att övervaka och kontrollera systemen ute i byggnaden, via en digital plattform. Detta utgör grunden till fastighetsautomation. Fastighetssystem - Det system som styr en teknisk komponent i en byggnad, exempelvis ett system för värme, ventilation, vatten, lås eller temperatur. Proptech - begreppet står för Property Technology och handlar om hur informationsteknologi kan används i förvaltning för underhåll av fastigheter. Tillgång - En resurs som kan förväntas generera ekonomiska fördelar. Ett företags tillgångar utgör deras totala förmögenhet. De kan delas in dels anläggningstillgångar som innefattar exempelvis fastigheter eller finansiella tillgångar, och dels omsättningstillgångar som kan förbrukas, säljas eller omvandlas till likvida medel. Klimatavtryck - En beräkning av total mängd utsläpp av växthusgaser, som vanligtvis företag gör för att mäta sitt klimatavtryck. Uträkningen sker med hjälp av koldioxidekvivalenter (CO2e) vilket är ett mått på hur mängden växthusgasutsläpp påverkar den globala uppvärmningen. VII Växthusgaser - Gaser som uppstår både på naturlig väg och via människans livsstil, via exempelvis utsläpp från industri, bebyggelse och transport. Växthusgaser bidrar till att behålla värmen från solinstrålningen i atmosfären, vilket ökar temperaturen på jorden. Hållbar utveckling - en utveckling som tillgodoser dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. Begreppet omfattar både ekonomiska, sociala, kulturella och ekologiska aspekter (UNDP, 2017). Parisavtalet - En global överenskommelse mellan alla länder som är anslutna till FN:s klimatkonvention UNFCCC, det vill säga majoriteten av världens alla länder. Avtalet antogs i samband med klimatkonferensen i Paris i december 2015, och syftar till att begränsa den globala temperaturökningen till 1,5 grader, med den absoluta gränsen på 2 grader. Kraven följs upp vart femte år och kommer successivt att bli strängare. Den största insatsen ligger i att reducera mängden växthusgaser. VIII 1 1 Inledning Med utgångspunkt i det globala Parisavtalet skall Sverige år 2045 vara klimatneutralt (Naturvårdsverket, 2020a). Enligt Naturvårdsverket (2020b) står bygg- och fastighetssektorn för cirka en femtedel av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Detta i kombination med att fastigheter är det största tillgångsslaget i världen (Baum, 2017), innebär det att branschen bär stort ansvar för att det nationella målet skall uppnås. En del av den svenska regeringens långsiktiga strategi för att reducera utsläppen av växthusgaser handlar om att använda just digitaliseringen som ett verktyg (Miljöministeriet, 2020). Sveriges regering har satt upp ett högt ställt mål om att bli bäst i världen på att dra nytta av de möjligheter som digitaliseringen erbjuder, vilket för fastighetsbranschen kan handla om exempelvis uppvärmning, elektricitet, matavfall och transporter. 1.1 Bakgrund Fastighetsbranschen är en mycket kapitalstark bransch som historiskt sett återhämtat sig väl ur de finanskriser vi upplevt sedan 90-talet (Nordlander, 2019). Detta trots att den inte är känd för att vara särskilt förändringsbenägen (Baum et al., 2020). I rapporten PropTech 3.0 menar författaren Baum att branschens låga förändringsförmåga kan bero på att den består av stora tillgångar som ofta utgör en större del av investerares portföljer. Vilket enligt författaren kan bidra till minskad riskvilja, som förändring och innovation ställs i motsats till (Baum, 2017). På senare tid har många techbolag dessutom tagit sig in i fastighetsbranschen för att konkurrera om marknadsandelar och vara en del av fastighetsbranschens digitala utvecklingsresa (Baum, 2017). Detta visar att fastighetsbolagen måste agera, vilket styrks av en studie från KTH gjord på digitalisering och innovation i fastighetsbranschen. Författaren påpekar att ett snabbt agerande är en förutsättning för att inte förlora marknadsandelar (Kytömäki, 2020). Fastighetsbolag som inte väljer att följa med i den digitala utvecklingen kommer att hamna långt efter och bli mycket sårbara ur ett affärsperspektiv (DeLisle James et al., 2020). Nära 90% av bolagen, i en studie gjord på svenska bygg- och fastighetsbranschen, uppger att de främst har valt att investera i digitala lösningar på grund av ekonomiska skäl. På andraplats uppges hållbarhets- och miljöskäl (Sweco, 2020). En förändring i branschen pågår och bara de senaste tre åren har 93% av Sveriges fastighetsägare investerat i IoT-produkter, Internet of Things, och uppkopplade lösningar för drift och styrning i sina byggnader (Schneider, 2019), vilket kan antas vara med anledning av ekonomiska incitament. Utvecklingen går fort och det ställer krav på fastighetsägare att hänga med, men många ställer sig fortfarande frågan hur de skall gå tillväga. En utmaning med att digitalisera fastigheter, anser majoriteten av företagen i branschen, vara att de saknar resurser för fortsatt digitalisering (Sweco, 2020). Det tycks idag finnas en vilja att följa utvecklingen men samtidigt upplever flera fastighetsbolag svårigheter med hur de ska gå tillväga. Hur fastighetsbolagen skall lyckas möta Parisavtalet och samtidigt uppnå ekonomiska fördelar blir därför en utmaning. Med utgångspunkt i tidigare forskning inom ämnet kan det konstateras att fastighetsbranschen ligger efter i den digitala utvecklingen och det saknas tydliga riktlinjer och angreppssätt för hur fastighetsägare kan tackla klimatfrågan med hjälp av digitalisering. Det finns därmed ett behov av studier på de fastighetsbolag som, till skillnad från majoriteten, faktiskt har förändrats i takt med utvecklingen. För att ta reda på hur dessa fastighetsbolag har gått tillväga anses det rimligt att undersöka bolagens organisatoriska aspekter samt på vilka sätt digitala utmaningar hittills har angripits. Mot denna problemformulering har frågeställningen för examensarbetet formulerats tillsammans med teknikkonsultbolaget PE Teknik och Arkitektur, affärsområdet 2 Samhällsutveckling. Då affärsområdets mål är att bidra med aktuell kunskap inom innovation, hållbarhet och digitalisering till fastighetsbolag, är förändringsledning och inte minst hållbarhet centrala delar i företagets erbjudande. 1.2 Syfte och mål Syftet med examensarbetet är att undersöka arbetssätt på organisatorisk nivå, hos tre svenska fastighetsbolag, som har använt sig av digitalisering för att lyckas minska sitt klimatavtryck. Målet är att lyfta fram de arbetssätt som bolagen har gemensamt för att skapa vägledning i fastighetsbolagens digitala resa mot ett klimatneutralt Sverige. 1.3 Frågeställning Vilka typer av digitalisering kan fastighetsägare använda sig av för att minska sitt klimatavtryck? Vilka problem finns i branschen idag avseende digitalisering av fastigheter? Hur arbetar fastighetsbolag idag på organisatorisk nivå med implementering av digitalisering i fastigheter? Vilka faktorer har varit stödjande i arbetsprocesserna? Förekommer likheter mellan fastighetsbolagens arbetssätt? 1.4 Avgränsningar Studien är gjord på tre svenska fastighetsbolag, fokuset har därmed inte legat på det globala perspektivet. Således bygger lagstiftning och branschnormer på det svenska regelverket. Däremot kan klimatet anses vara en global fråga. Avgränsningen är gjord med avseende på tillgången till resurser inom ramen för den bestämda tiden. En avgränsning har även gjorts till att studera organisatoriska aspekter hos fastighetsbolagens, det vill säga vilka arbetssätt som ligger bakom deras arbete för minskat klimatavtryck med hjälp av digitalisering. Ytterligare en avgränsning är gjord till fastighetsbolag som har genomgått en digital förändringsresa och som idag arbetar aktivt med digitalisering. De tre fastighetsbolagens fastighetsbestånd skiljer sig åt med majoritetsägande i antingen skolor, bostäder eller kommersiell förvaltning. 3 2 Kunskapsbas I detta avsnitt introduceras läsaren till den kunskapsbas som anses bidra till att skapa en uppfattning av ämnesområdet. För att kunna ta till sig av de arbetssätt som beskrivs i studiens resultat är det viktigt att förstå innebörden av de begrepp som förklaras nedan. Översikten baseras på utvalda rapporter, definitioner och vetenskapliga artiklar inom området digitaliserade fastigheter. 2.1 Proptech - Digitalisering i fastighetsbranschen Den digital revolutionen sker just nu i hela världen och inom fastighetsbranschen benämns den digitala utvecklingen med begreppet proptech. Begreppet står för Property Technology vilket enligt forskaren Andrew Baum (2017) innebär digitalisering av de tre aktiviteterna informationsförsörjning, transaktion och förvaltning/styrning. De tre aktiviteterna förtydligas genom branschorganisationen Fastighetsägarnas (2018) förklaring av de områden som håller på att digitaliseras vilka berör fastighetsägarens uthyrning, förvaltning, visualisering, drift och underhåll samt dokumenthantering. I denna studie ligger fokus på digitaliserade fastigheter och deras system, vilket således innebär att dokumenthantering och transaktion inte är aktuellt att gå djupare in på. Den digitala utvecklingen inom fastighetsbranschen inleddes så sent som på 1980-talet i samband med persondatorns intrång vars programvara kunde hantera intelligent styrteknik. Vidare inspiration kom från FinTech-revolutionen som innebar digitalisering av finansiella instrument såsom transaktion, vilken redan hade skett inom bank- och tekniksektorn. Vid millennieskiftet kom sedan möjligheterna till uppkoppling via Wifi och 4G vilket gjorde att molnbaserade tjänster, mobila enheter och sensorer tog sig in på marknaden (Baum, 2017). Denna utveckling har fått fastighetsägarna att se helt nya möjligheter och värden, som leder oss in på nästa digitala våg vilken Baum (2017) kallar för PropTech 3.0. Datorernas beräkningskapacitet ökar och produkter för algoritmer och maskininlärning tar större plats på marknaden. I och med att det har blivit både billigare och enklare att hantera stora mängder data än för bara ett par år sedan, har digitaliseringen blivit mycket viktig för att kunna skapa effektivare processer som är mer lönsamma (Sandberg, 2019). Framöver ser teknikbaserade plattformar ut att vara nästa steg, varifrån IoT-produkter och sensorer kan kopplas samman för att underlätta drift och styrning. Plattformarna gör därmed att förvaltaren kommer att kunna hantera system i såväl enstaka fastigheter och bestånd som för hela städer (Baum, 2017). Den digitala transformationen drivs av att det blir billigare att skala upp i och med låga kostnader för lagring av data. Dessutom blir det allt enklare att skapa komplexa och tvärsektionella produkter som i sin tur tar bort människan ur ekvationen vilket kan öka förändringshastigheten (OECD, 2019). För att lättare förstå inom vilka områden som proptech kan nyttjas förklaras vidare den indelning av sektorer som Baum (2017) gjort i sin rapport PropTech 3.0: Framtiden inom fastigheter. De kategorier som Baum lyfter är: Fastighets-FinTech, delningsekonomi och smarta fastigheter. Denna rapport berör endast smarta fastigheter, det vill säga drift och förvaltning av fastighetstillgångar, samt delningsekonomi. Fastighets-FinTech, vilket innefattar digitalisering av fastighetsägares finansiella medel, har medvetet valts bort då författarna inte har funnit någon tydlig klimatnytta inom detta område. 2.1.1 Smarta fastigheter Smarta fastigheter kan definieras som byggnader vilka stödjer och använder teknikplattformar i syfte att effektivisera drift och styrning av flöden i en byggnads utrymmen. Detta med hjälp av automatiserad teknik. Baum (2017) lyfter kopplingen mellan smarta fastigheter och hållbarhet. Han menar att effektivitet motsvarar minskade flöden till 4 och från byggnaden i form av luft, vatten, el, transport, avlopp och avfall. Minskade flöden ger en direkt effekt för såväl klimatet som för plånboken. Vidare ställs numera hållbarhetskrav på alla typer av tillgångar. Hållbarhet är således inte längre en fråga om marknadsföring. Investerare kräver högre avkastning och hyresgäster konkurrenskraftig hyra vilket uppnås genom lägre driftskostnad. De förväntar sig således en effektivare drift och funktion. Baum (2017) påstår därmed att smarta byggnader ger minskad klimatpåverkan och ställer hållbarhet i synonym till effektivitet. 2.1.2 Delningsekonomi Delningsekonomi handlar om delning av tillgångar och resurser i form av utrymmen såsom bostäder och kontor eller kapitalvaror som exempelvis bilar (Baum, 2017). Airbnb är ett sådant exempel, vars affärsmodell bygger på att dela sin bostad med andra när den inte själv används, vilket ökar bostadens nyttjandegrad. En förutsättning för att kunna dela dessa resurser är att få tillgång till funktionerna, vilket kan fås via någon typ av digital plattform. Miljönyttan återfinns i att konsumtion ersätts med nyttjande av redan befintliga tillgångar och resurser vilket minskar utsläppen från tillverkning av nya (Baum, 2017). 2.1.3 Fastighetsautomation Funktioner i en fastighet som exempelvis ventilation, elektricitet och vatten, övervakas och styrs samt samverkar via ett eller flera överordnade IT-system. Istället för att en fastighetsskötare eller drifttekniker fysiskt reglerar värmen eller upptäcker ett fel i byggnaden handlar det istället om att fastighetsskötsel och förvaltning sker helt eller till viss del digitalt. Styrning och felsökning kan alltså proaktivt på distans utan ingrepp från en fysisk person. Genom att automatisera en byggnads system kan inomhusklimatet optimeras och anpassas till det avsedda ändamålet med lokalerna i byggnaden. Det i sin tur effektiviserar förvaltning och underhåll men också driftskostnader och koldioxidutsläpp (Offentliga fastigheter, 2020). Offentliga fastigheter (2020) beskriver graden av digital fastighetsautomation i fyra steg vilka definieras enligt följande: Tabell 1: Fastighetsautomation i fyra steg (Offentliga fastigheter, 2020) Steg 3 Fullt uppkopplad och automatiserad Avancerat överordnat system (iBMS) finns med optimalt integrerad informationsprocess där informationen går att styra och förvalta under hela byggnadens livslängd. Datan lagras och hämtas från egen server eller molntjänst. Möjliggör användning av intelligenta överordnade styrsystem som kan förutse problem och överbelastning. Steg 2 Uppkopplad och automatiserad Överordnat (BMS) system finns. Systemen kan kommunicera och påverka varandra. Steg 1 Uppkopplad och fjärrstyrd Styrningen är uppkopplad och styrs med fjärrenhet. Systemen kan inte kommunicera med varandra. Avsaknad av BMS-system. Steg 0 Inga system är uppkopplade Lokal styrning. Ex. ljus och luftflöde regleras manuellt i respektive lokal. Avsaknad av BMS-system. Ef e m beg e e digi al fa ighe a ma i n ha f am i den m cke nabba tekniska utvecklingen råder det delade meningar kring dess betydelse, och vilka funktioner 5 som skall ingå (Offentliga fastigheter, 2020). I denna rapport berörs och definieras begreppet endast som de system vilka kan kopplas till minskad klimatpåverkan. Eftersom fastighetsautomation är en viktig del i digitaliserade fastigheter, är förståelse för begreppet av vikt för att kunna följa studiens resultat. 6 3 Teoretisk referensram Nedan ges en översikt från utvalda studier om organisationsteori samt innovation. som har använts för att kunna jämföra och diskutera våra resultat. 3.1 Innovationsforskning och fastighetsbranschen Forskaren Ollie Kytömäki redogör i sin doktorsavhandling vid KTH för fastighetsägares innovationsförmåga, och kartlägger hur fastighetsägare hanterar digitalisering. Kytömäki konstaterar att den tidigare forskning som finns inom samhällsbyggnad har fokuserat på själva byggandet och förvaltningen snarare än datahantering och själva digitaliseringen. Eftersom Proptech är en relativt ny företeelse är konsekvenserna av datahantering ännu inte forskade kring i någon större omfattning, speciellt på den svenska marknaden. Därför har Kytömäkis avhandling varit en viktig utgångspunkt i denna studie eftersom den kartlagt hur fastighetsbranschen hanterar digitaliseringen och de förväntningar som växer med den. I avhandlingen lyfter Kytömäki att företag inom branschen faktiskt har investerat i resurser för att digitalisera sin verksamhet, men saknar kunskap kring hur den faktiska implementeringen skall gå till. Det visar sig trots investeringarna att resurserna för affärsutveckling fortfarande är begränsade och att fastighetsbolagen har svårt för att lyckas med förändringsledning i denna typ av projekt. De begränsade resurserna skapar även konkurrens gentemot andra typer av utvecklingsarbeten inom organisationen. Kytömäkis studier visar även att det föreligger en viss problematik kring företagens intressen då initiativ kring digitaliseringen ofta beror av marknadsföring och legitimitet snarare än att genuint engagera sig i den faktiska utvecklingen (Kytömäki, 2018). Till följd av detta uttrycker sakkunniga inom området en oro kring kvaliteten på de produkter som tas fram av fastighetsägarna. Det råder även tvekan kring huruvida den konservativa affärsmiljön tillåter möjligheter till innovativa digitaliseringsprojekt, och vidare hur de produkter som tas fram kommer att kunna upprätthållas när kapacitetsbrist är ett faktum (Engstr m et al. 2012; Tidd et al. 2005). Kytömäki lyfter vidare hur viktigt det är för branschföretagen att agera och genomföra snabba förändringar för att inte förlora marknadsandelar. Han menar vidare att förändringen måste ske på organisatorisk nivå eftersom digitaliseringen kräver en samverkan mellan människan och tekniken. Annan forskning tyder på att förändringsprocessen skapar nya organisatoriska roller, strategier och strukturer samt att de resurser som tillsätts för att utveckla innovationsarbetet kan leda till ytterligare innovation (Cohen et al., 1990). 3.2 Spridning av innovation I den femte och senaste upplagan av boken Diffusion of Innovations beskriver forskaren Rogers (2003) spridning som den process där innovation kommuniceras genom olika kanaler över tid bland medlemmar i ett socialt system. Rogers definierar innovation som en idé, praxis eller en produkt som uppfattas som ny av en individ eller annan typ av användare. Teorin grundades av Rogers år 1962 och är en mycket välanvänd innovationsteori även idag 50 år senare. Teorin Diffusion of innovation handlar med andra ord om hur människor tar till sig av och accepterar en ny idé, produkt eller ett beteende, samt hur idén sprider sig vidare. Teorin utgår från den tid det tar att implementera innovationen. En viktig aspekt är huruvida en opinionsledare och personer eller företag med makt tar initiativ till den nya innovationen. Ytterligare studier har visat att socialt inflytande från makthavare i samhället är avgörande för att en innovation skall sprida sig och antas av anhängare (Dearing, J., & Cox, J., 2018). Rogers (2003) teori lyfts i denna studie i syfte att analysera och diskutera huruvida fastighetsbolagen kan anses ligga i framkant, samt vilken påverkan de har på branschen. 7 Rogers teori består av fem användarkategorier vilka är innovatörer, tidiga användare, tidig majoritet, sen majoritet och eftersläpare. Se beskrivning i tabell 2. Dessa användarkategorier är även indelade på en normalfördelningskurva för att illustrera hur stor del av ett nätverk som ingår i vilken kategori, där innovatörerna är den minsta kategorin på 2,5%. Se fördelning i figur 1. Figur 1. Rogers fem användarkategorier vid spridning av innovation baserat på tiden det tar att anta innovationen (x) och dess standardavvikelse (sd). Källa: Rogers (2003). Tabell 2. Fem användarkategorier vid spridning av innovation (Rogers, 2003). Innovatörer Innovatörer är de individer, eller i detta fall fastighetsbolag, som är först ut med att implementera innovationer. För att snabbt kunna ta till sig av nya idéer på marknaden krävs djup kunskap inom ämnet och förståelse för begrepp och sammanhang. Företaget måste också kunna hantera osäkerhet och ha tillräckliga ekonomiska resurser. Innovators besitter ofta även ett brett och nyanserat nätverk som delar ett varierat utbud av nyheter om nya innovationer. Tidiga användare Nästa grupp är så kallade tidiga användare vars nätverk hyser stor respekt för dem, vilket gör att de blir förebilder för andra företag att ta till sig av de nya innovationerna. Early adopters ses ofta som trendsättare och är gärna först med att ha det senaste. De delar gärna med sig av sin kunskap och sina erfarenheter av den nya idén, vilket nätverket i sin tur kan dra nytta av i sin beslutsprocess eftersom det minskar deras osäkerhet. Tidig majoritet Tidig majoritet utgör ungefär en tredjedel av det totala antalet individer och tar till sig av innovationen till viss del redan är beprövad. Den tidiga majoriteten är viktig i det sociala systemet för att ta innovationen vidare till den sena majoriteten och eftersläparna. Sen majoritet Sen majoritet besitter lägre ekonomiska resurser vilket gör att de inte är lika villiga att ta risker. Därför implementerar de ofta endast väl beprövade innovationer. Eftersläpare Eftersläpare i sin tur är sent ute och tar endast in innovationer som historiskt sett har genererat stor lönsamhet. De nätverkar ofta enbart med företag som är lika det egna vilket minskar sannolikheten för att upptäcka nya innovationer. Att de är sena kan antingen bero på att de får reda på innovationen när den redan är väletablerade på marknaden, på grund av sitt begränsade nätverk, men det kan också bero på mycket begränsad ekonomi och måste därför vara säkra på att inget kan gå fel. 8 Individernas uppfattning av innovationen spelar en stor roll i beslutet om investering. Uppfattningen påverkas i sin tur av: - Innovationen prestanda i relation till andra tidigare lösningar. - Den beteendeförändring som krävs för att använda den nya lösningen. - Hur svår den är att förstå och använda. - Enkelheten i att pröva lösningen genom exempelvis ett pilotprojekt. - Resultatets synlighet för andra utomstående företag. För varje företag som antar den nya innovationen, ökar dessutom dess värde för såväl tidigare som framtida implementeringar (Rogers, 2003). I sin teori belyser Rogers (2003) vidare att individerna vill reducera osäkerheterna kring innovationerna innan beslut fattas om att implementera den. Beslutet om att implementera en viss typ av innovation sker i fem steg där en ny bedömning av innovationen görs i varje steg. Målet är att minska osäkerheten, vilken påverkas av kunskap, övertalan, beslut, implementering och bekräftelse. Dessa faktorer beskrivs i tabellen nedan. Tabell 3. Fem steg vid implementering av innovation (Rogers, 2003). 1. Kunskap Företaget upptäcker att innovationen existerar och börjar lära sig hur den fungerar 2. Övertalan Företaget skapar en attityd och inställning till innovationen. 3. Beslut Beroende av den inställning som företaget skapat sig utifrån sin kunskap inom området kan företaget ta ett beslut huruvida innovationen skall implementeras eller ej. Detta steg föregås ofta av någon form av testperiod. 4. Implementering Innovationen börjar att tas i bruk och företaget lär sig mer och mer om dess för- och nackdelar samt hur problem skall tacklas vilket kan förebygga eventuella tveksamheter kring innovationen. 5. Bekräftelse Efter att ha börjat implementera innovationen börjar företaget att söka efter argument som styrker det tagna beslutet. Om det visar sig att motstridig information hittas, kan det leda till att beslutet tas tillbaka. 3.3 Agil projektledning i digitala utvecklingsprojekt Eftersom digitaliseringen i samhället går fort måste företagens affärsmodeller vara flexibla för att kunna tackla den ständigt pågående förändringen som sker. Då studien fokuserar på digitalisering kommer teorin att jämföras mot fastighetsbolagens arbetssätt. Agil projektledning lämpar sig väl vid digitala utvecklingsprojekt eftersom det agila angreppssättet innebär en iterativ process där målet hela tiden förändras. Den agila projektledningen innebär således hög interaktion med kunder för att hela tiden involvera kunden i processen och på så sätt möta dess ständigt förändrade behov och förväntningar. Eftersom målet hela tiden kan förändras kan inga definitiva planer sättas vid projektets start. Projekten kännetecknas därmed av en hög grad av dynamik där kundens behov står i centrum jämfört med de mer traditionella metoderna där planeringen och målet sätter ramarna. Fördelen med denna typ av projektledning är att den lämpar sig väl när behovet inte är identifierat, eller när kännedom kring kundens åsikter inte finns tillgänglig (Pinto, 2019). 9 3.4 Projektets förkämpar Begreppet förkämpar är välkänt från klassisk organisationsteori och är personer som ofta refereras till som entreprenörer inom bolaget, så kallade intraprenörer. Dessa personer kännetecknas av att de brinner extra starkt för en viss fråga eller ett visst projekt. I boken Project Management: achieving competitive advantage beskriver författaren förkämpar och deras typiska drag. Personerna har en naturlig känsla för att lokalisera värde i innovation och ny teknik, varpå de passar att vara drivande i frågan. Dessa har en god förmåga att skapa engagemang bland anställda och förklara nyttan med projektet. Vidare är de även duktiga på att hantera motstånd, vilket de räknar med att få möta. De är envisa i kampen med att skapa förändring, och hamnar ofta i strid med personer som inte delar förkämpens entusiasm. Förkämpar kan delas in i följande kategorier: x Kreativ skapare, kreatören som grundar idén. Oftast en ingenjör eller dylikt som besitter djup teknisk kunskap. x Entreprenör, den som tar till sig idén snabbt och säljer vidare den i organisationen x Gudfadern” eller sponsorer, högt uppsatta chefer som pushar och stöttar projektet x Projektledaren, en person som själv som brinner starkt för projektidén Hur förkämpen bidrar till att underlätta implementeringsprocessen av ny innovation kan göras på flera olika sätt. Dels genom mer traditionella aktiviteter, dels genom mindre traditionella. De traditionella aktiviteterna innebär bland annat att de besitter teknisk kunskap om projektet för att kunna ge relevant input. De koordinerar och kontrollera projektteamet samt förser teamet med nödvändiga resurser och sköter de administrativa delarna. De mindre traditionella aktiviteterna är vidare; att vara entusiastisk och pusha teamet samt att måla upp en vision som tar fasta på projektets syfte. Vidare är förkämpen strategisk och nätverkar, som ambassadör, för att öka acceptansen av projektet i övriga organisationen samt upprätthåller goda relationer med projektets intressenter. Dessutom är förkämpen en risktagare som är villig att ta personliga- eller yrkesmässiga risker. Det är inte sällan som hen vågar agera utan mandat för att uppnå projektets syfte. De mindre traditionella aktiviteterna har oftast ett stort värde för projektet. Vidare finns ett antal arbetssätt som företagsledningen bör ha i beaktning för att kunna behålla sina förkämpar inom bolaget, och till och med kunna skapa nya. Detta är bland således att uppmuntra risktagare samt att identifiera och uppmuntra engagemanget. Vidare är det viktigt att komma ihåg relationen som förkämpen känner för projektet, varför företagsledningen bör vara försiktig med hur de avslutar ett projekt och även se till att fira lyckade projekt. Ett viktigt arbetssätt är även att ta bort förkämpen från traditionellt chefskap för att ge utrymme till personen att fokusera på mer icke traditionella uppgifter såsom vision och ambassadörskap (Pinto, 2019). 10 4 Metod Nedan presenteras studiens metod, urval och kvalitetssäkring. Arbetet har varit en iterativ process där inläsning av ny information har fortlöpt under hela projektets gång samt att data kontinuerligt har analyserats. Studien föranleddes av inläsning av litteratur och tidigare forskning inom ämnet. 4.1 Kvalitativ forskningsstrategi Då studien omfattas av ett relativt nytt ämnesområde och baseras på nuvarande omständigheter i branschen krävs ett öppet och utforskande arbetssätt. Mot denna bakgrund lämpar sig kvalitativ undersökningsstrategi väl (Saunders et al., 2016). Examensarbetet inleddes med en explorativ förstudie som utgjorde grunden till den påföljande kvalitativ flerfallsstudien med komparativa inslag. Förstudien genomfördes i syfte att kartlägga branschen och lokalisera relevanta respondenter till flerfallsstudie. 4.1.1 Explorativ förstudie Undersökningen inleddes av en explorativ förstudie för att skapa en inblick i hur fastighetssektorn arbetar med digitalisering, och främst när det gäller minskad klimatpåverkan. Syftet med förstudien var även att lokalisera vilka tre framstående fastighetsägare som skulle väljas ut till flerfallsstudien. För att uppnå målet om ett utforskande arbetssätt valde vi i förstudien att arbeta med öppna och ostrukturerade intervjuer. Intervjuerna kompletterades med en litteraturstudie i mindre omfattning. 4.1.1.1 Urval av respondenter i explorativ förstudie Sammanlagt intervjuades 13 personer som anses besitta spetskompetens inom området, se tabell 4. Urvalet gjordes utifrån personernas kompetensområde och expertis inom proptech och digitalisering, och baseras på rekommendationer, ett så kallat snöbollsurval (Bryman et al., 2017). Personerna har hittats dels genom sökningar på nätet, via aktivitet på LinkedIn, i media såsom branschtidningar och med hjälp av vår handledare Anna på PE Teknik & Arkitektur då hon har ett brett nätverk inom sitt företag såväl som ute i branschen. Tabell 4. Presentation av intervjupersoner i den explorativa förstudien med information hämtat från personlig kommunikation med intervjupersonerna. Datum Företag/ organisation Namn Roll Motivering till val av respondent 201112 Fastighetsägarna Christoffer Börjesson Chief Digital Officer Aktiv i digitaliseringsfrågor och syns ofta i media kopplat till propech. Arbetade vid intervjutillfället med digitaliseringsfrågor på branschorganisationen Fastighetsägarna, men har nu bytt tjänst till Affärsutvecklare med fokus på proptech på investmentbolaget Stronghold Invest. 201124 201203 210211 PropTech Sweden Roger Tofft VD Aktiv i digitaliseringsfrågor och syns ofta i media kopplat till Proptech. Driver branschorganisationen PropTech Sweden. 11 4.1.2 Flerfallsstudie med komparativa inslag I den fördjupade delen av studien valdes en flerfallsstudie med komparativa inslag. Genom att studera flera fall ges ett bredare perspektiv och ett mer nyanserat resultat. Det öppnar även upp för jämförelse mellan de studerade fallen. De komparativa inslagen möjliggör upptäckten a amband mellan de e fa ighe b lagen a be (B man e al., 2017). D em de inte möjligt att generalisera resultatet till en hel bransch när flerfallsstudien bara består av tre fall, något som vi tog i beaktning vid analys av resultatet. Studien är inte avsedd att generera generaliserbara resultat utan snarare insikter som andra företag kan ta del av och inspireras av till sitt eget arbete (Bryman et al., 2017). 210127 Homepal Rasmus Persson VD och grundare Driver ett startup med fokus på tillgängliggörande av data. 210209 PE Teknik & Arkitektur Johan Ejderblom Solcellskonsult Arbetar som konsult med specialistkunskap inom energi och solceller. 210212 Idun Erik Wallin VD Driver ett startup där han tillsammans med Vasakronan har tagit fram en integrationsplattform för fastighetssystem. 210212 HSB Living Lab David Skarin Energirådgivare Arbetar med energifrågor, och har drivit olika energirelaterade projekt och arbetar med bl.a. förbrukningsuppföljning i HSB Göteborgs bostadsbestånd. 210212 HSB Living Lab Madeleine Doufrix Projektkoordinator Arbetar med att koordinera de forskningsprojekt som sker i HSB Living Lab. 210217 Ferroamp Mats Karlström V.P Sales & Marketing Besitter kunskap inom delning av energi samt dataströmmar mellan uppkopplade IoT-enheter. 210303 Myrspoven Sofia Päivärinne Projektkoordinator Driver projektet ADR som är en effektmarknad. 210303 Myrspoven Johan Brunius Co-founder Är grundare av ett startup vars affärsmodell bygger på minskad energianvändning i byggnader med hjälp av maskininlärning 210316 PE Teknik & Arkitektur Kenneth Nilsson Sektionschef inom El, Tele & Säkerhet Stockholm Varit delaktig i flertalet implementeringar av digitala nycklar som konsult hos fastighetsägare, bland annat SISAB. 210126 210308 PE Teknik & Arkitektur Anna Larsson Strateg inom samhällsutveckling Har kunskap om strategi, hållbarhet och digitalisering inom fastighetsbranschen. Är duktig på framtidsspaning och har bidragit med kunskap till studiens syfte och frågeställning. 210308 PE Teknik & Arkitektur Amanda Tevell Affärsområdeschef Samhällsutveckling Har en bakgrund inom management consulting och bidragit med kunskap till studiens syfte och frågeställning. 12 4.1.2.1 Urval av respondenter i flerfallsstudie Urvalet av de tre observerade företagen baserades på rekommendationer från de intervjuade personerna i förstudien, se avsnitt 4.1.1. Detta med avseende på vilka fastighetsbolag i branschen ligger i framkant gällande digitalisering för minskad klimatpåverkan. Rekommendationerna har också bekräftats genom att studera pressmeddelanden, årsredovisningar och olika mediekanaler. Denna typ av urval kan klassas som, vad Bryman et al. (2017) kallar ett bekv mlighetsurval, vilket ing r i kategorin icke-sannolikhetsurval. Vid urvalet av de två respondenterna på vardera företag användes vidare ett målstyrt urval där respondenterna valdes utifrån sin yrkesverksamma roll; samordnare eller chef inom teknik och utveckling. Eftersom fokus ligger på organisatoriska aspekter i studiens frågeställning valdes yrkesrollerna utifrån två kriterier; inblick i företagets arbete på ledningsnivå och kunskap om bolagens digitaliseringsprocessen. Nedan presenteras respondenterna samt värdet av respektive persons kunskap och erfarenheter till studien. Informationen i tabellen har godkänts av samtliga respondenter. Tabell 5: Information om respondenter i flerfallsstudien, hämtat från personlig kommunikation med respondenterna. Företag Namn Yrkestitel Intervjuns värde för studien Intervjudatum / intervjulängd Vasakronan Ulf Näslund Teknikutvecklings chef Ulf har arbetat med fastighetsdrift under större delen av sitt yrkesverksamma liv, de senaste åren med fokus på utvecklingsfrågor. Han har varit på Vasakronan i 16 år och besitter erfarenheter inom fastighetsutveckling, driftoptimering, processutveckling och har varit ledande och drivande i utvecklingen av Vasakronans solcellspark. Ulf arbetar nu som chef på en avdelning som ansvarar för utveckling av alla i byggnaden ingående tekniska delar. 2021-03-18 / 53 min Vasakronan Sandra Jonsson Chef Teknik & Utveckling Stockholm Sandra har arbetat på Vasakronan 3,5 år. Hon är civilingenjör inom industriell ekonomi och arbetade tidigare på företaget Schneider Electric med energiprojekt och digitaliseringsfrågor med fastighetsägare som sina kunder. 2021-03-31 / 40 min SISAB Mats Carlqvist Driftsamordnare Styr & Tekniska nätverk Mats har under sina 24 år i branschen arbetat med styrsystem. I sin nuvarande roll är han bland annat kravställare för alla styr- och övervakningsinstallationer som sker i projekt på SISAB, där han arbetat i 8 år. Projekt som avser bland annat digitalisering och klimatnytta. Mats har även erfarenheter från beställarsidan. 2021-03-24 / 39 min SISAB Niklas Dalgrip Driftchef Niklas har arbetar i fastighetsbranschen sedan 1994 inom energi-, automation och digitalisering. Han har en bakgrund som bland annat driftingenjör inom kraft och värmeteknik och leder idag 2021-03-30 / 1h 04 min 13 driftavdelningen på SISAB. Han har arbetat i chefspositioner sedan 1996 och sitter nu med i företagsledningen. Med denna kompetens ser vi att Niklas kan bidra med sitt perspektiv från såväl ledning som det löpande arbetet ute i driften. Örebrobostäder Jonas Tannerstad Chef El & Automation Jonas har arbetat som chef på ÖBO i 20 år och har varit ledande i bolagets hela teknikutveckling. Han har tidigare arbetat inom industrin vilket givit honom perspektiv på sätt att förnya arbetssätten inom fastighetsbranschen. 2021-03-26 / 1h 03 min Örebrobostäder Ulf Rohlén VD Ulf har arbetat på ÖBO som VD i drygt 12 år och har därför insikt i hela företagsledningens arbete samt ÖBOs digitaliseringsresa och klimatarbete. Han sitter dessutom som ordförande för HBV (allmännyttans inköpscentral) och är styrelseledamot i vindkraftföretaget Bixia. Eftersom Ulf har kunskap inom såväl organisationsledning som energifrågor är hans erfarenheter relevanta för forskningsfrågan. 2021-04-15 / 54 min Intervjuerna genomfördes med två respondenter från respektive företag där respektive intervju genomfördes vid separata tillfällen. Inför intervjun fick varje respondent besvara en enkät som handlade om i vilken grad de arbetar med kategorierna som presenteras i förstudiens resultat, se kapitel 5.1.1. Detta för att kunna ställa frågor kopplat till företagens process vid implementering av ny teknik. Då enkätsvaren ej är av värde för studien, annat än intervjuförberedelse, presenteras de ej i rapporten. Varje respondent tilläts svara öppet på vardera fråga och fick tillgång till intervjuguiden via mail en vecka innan intervjutillfället, för att få god tid till förberedelse, se bilaga 1. Intervjuguiden sammanställdes baserat på resultatet från förstudien och korrigerades av tre personer: Anna Larsson, strateg inom samhällsutveckling på PE Teknik & Arkitektur samt extern handledare för examensarbetet; Paula Femenías, forskare vid Chalmers Tekniska Högskola samt akademisk handledare och examinator för examensarbetet; Amanda Tevell, affärsområdeschef för Samhällsutveckling på PE Teknik & Arkitektur. 4.2 Kvalitativ intervjuteknik I studien förekommer både öppen och halvstrukturerad intervjuteknik. De båda typerna som använts benämner Rubin et al. (1995) som kvalitativa. Målet med intervjuerna har varit att förstå intervjupersonernas egna uppfattningar, insikter och åsikter. De tolkas därmed subjektivt utifrån deras individuella svar. I förstudien ställdes endast öppna frågor med studiens syfte som utgångspunkt. Frågorna i de halvstrukturerade intervjuerna i flerfallsstudien följde en intervjuguide. De följdfrågor som föreslås i intervjuguiden har tillkommit eller tagits bort, beroende på hur respondenterna har besvarat frågorna. På så vis har det löpande tillkommit nya aspekter som har varit viktiga för forskningsfrågan. Intervjuunderlaget ses enbart som en guide till intervjun, till skillnad från en strukturerad intervju där frågorna noggrant följs till punkt och pricka. 14 4.3 Analys av empiri Empirin från intervjustudien har strukturerats utifrån frågorna i intervjuguiden, med viss modifiering för ökad tydlighet. Resultatet har sedan analyserats genom att jämföra de olika studerade företagen, och inte de enskilda respondenterna, varpå viss sammanslagning av information har skett mellan respondenterna från samma företag. Analysen har genomförts utifrån en induktiv tematisk kodning, vilket innebär att de samband som upptäckts i studiens resultat delas in i olika teman. Att kodningen är induktiv innebär att denna indelning inte har funnits tidigare, utan baseras helt på författarnas egen analys av samband. Vidare kommer även analysen jämföras mot organisations- och innovationsteorier samt tidigare forskning för att öka studiens trovärdighet. 4.4 Metoddiskussion För att kvalitetssäkra studien krävs en kritisk reflektion kring den valda metoden och det tillvägagångssätt som lett fram till studiens resultat. Enligt Bryman et al. (2017) bör kvalitativ forskning avse att uppnå hög tillförlitlighet och äkthet, något som författarna har tagit i beaktning vid valet av metoden. Studien har genomförts i enlighet med riktlinjer utgivna av Chalmers Tekniska Högskola (Chalmers, 2011). Genom att studera tre olika fall och inte enbart ett ökar studiens tillförlitlighet eftersom en djupare förståelse då kan nås för aktörernas beteende och tillvägagångssätt. Tre fall anses vara en rimlig avgränsning för att säkerställa ett pålitligt resultat inom den bestämda tidsramen. Eftersom resultatet av såväl förstudien som flerfallsstudien enbart utgår från uttalanden av personer som är positivt inställda till digitalisering och klimatet, påverkar det givetvis resultatet. Syftet och drivkraften bakom forskningsfrågan handlar om att sprida kunskap om framgångsrik digitalisering, vilket i sig gör att resultaten tenderar att luta åt positiva aspekter med digitalisering. Alla citat och uttalanden är dock korrekturlästa av varje respondent för att minimera felciteringar. Respondenterna på fastighetsbolagen besitter sakkunskap inom området digitalisering på det egna företaget, men det skall tas i beaktning att deras åsikter nödvändigtvis inte är representativa för hela företaget. Avgränsningen påverkar således resultatet eftersom flera perspektiv på bolaget saknas. Däremot visade det sig att argumenten ofta styrks av att två personer bekräftar samma information. Resultatet är inte heller representativt för hela branschen, och är därmed inte generaliserbart. Det ska snarare ses som en indikation på hur andra fastighetsbolag kan arbeta för att uppnå klimatnytta genom digitala lösningar. Däremot ökar studiens tillförlitlighet genom att resultatet ställs mot tidigare forskning. Resultatets äkthet anses vara hög då samtliga intervjuer har transkriberats ordagrant inför analysen. Löpande i rapporten framgår det även tydligt vad som är svar från respondenter, tidigare forskning och egen analys. Detta för att läsaren enkelt ska kunna följa vem som står för fakta. Vid analys av data har vidare ett källkritiskt förhållningssätt tillämpats för att lyckas presentera ett resultat som ligger så nära verkligheten som möjligt. Transparens har varit en genomgående inriktning under hela rapportskrivningen. Valet att tillämpa halvstrukturerade intervjuer har resulterat i svårigheter kring att kategorisera resultatet varpå varje svar har arbetats in under den rubrik som lämpar sig bäst för att underlätta förståelsen för läsaren. Det anses även reducera risken för eventuella misstolkningar. Eftersom hela studien har utförts av två studenter kan även det ses som en styrka då två perspektiv på studien har fått tas i beaktning. Våra olika åsikter har lett till diskussion vilket ger analysen ytterligare djup. Den slutgiltiga rapporten bygger således på en kompletterande syn. 15 5 Resultat 5.1 Explorativ förstudie I detta avsnitt presenteras den explorativa förstudien vilken bygger på intervjuer med sakkunniga inom proptech och digitalisering. Intervjuerna resulterade i en omvärldsanalys som satte ramarna för projektets vidare inriktning, det vill säga att undersöka organisatoriska aspekter. Vidare var det även i denna fas som rekommendationer togs in om vilka tre fastighetsägare som skulle intervjuas senare i studien. Baserat på svaren i förstudien kunde ett antal kategorier arbetas fram, som fastighetsägare kan arbeta med för att reducera sina utsläpp. Däremot visade det sig även att fastighetsägarna ofta stöter på problem när de inleder sin digitala resa. Således måste problemen kunna hanteras för att inte hindra fastighetsägarna från att uppnå målen för klimatneutralitet. De identifierade kategorierna och problemen presenteras nedan. 5.1.1 Kategorier för klimatnytta i digitaliserade fastigheter I intervjuerna framkom att det finns ett antal kategorier som fastighetsägare arbetat med i tidigare och pågående projekt, för att minska sina utsläpp med hjälp av digitalisering, se tabell 6. Kategorierna har diskuterats med, och arbetats fram tillsammans med Anna Larsson, strateg inom samhällsutveckling på PE Teknik & Arkitektur. En revidering gjordes sedan mot två liknande kategoriseringar. Dels utifrån proptech-bolaget Planimas Proptech-karta (Planima, 2021), dels utifrån den uppdelning av proptech-sektorer som Baum (2017) presenterar i sin forskningsrapport PropTech 3.0. Med utgångspunkt i Baums definition anser författarna att klimatnyttan främst återfinns i sektorerna Smarta fastigheter och Delningsekonomi. Tabell 6. Kategorier för klimatnytta i digitaliserade fastigheter Kategori Beskrivning Klimatnytta Integrationsplattformar Digitala plattformar med syfte att koppla samman olika system i en byggnad. Klimatnyttan återfinns i möjligheten till integration. Integrationen gör att flera komplexa system gemensamt kan bidra till exempelvis minskad energianvändning med större framgång än när de inte kan kommunicera. Intelligent energistyrning Energisystem med hög grad av automation och behovsstyrning. Systemet tar snabba och enkla beslut som i sin tur kan minska onödig energianvändning. Lås/Access/Logistik Passagesystem och digitala nycklar som möjliggör bättre logistikflöden in och ut ur byggnaden. Minskade resor kopplat till nyckelhantering och paket-, brev- och varuutlämning samt sophantering. Färre transporter till byggnaden. Nyttjandegrad Digitala verktyg för att minska vakanser och optimera användandet av ytor. Till exempel genom att hyra ut ett konferensrum under en viss dag eller viss tid. Effektivare nyttjande av befintliga ytor istället för att bygga nytt ger minskade utsläpp från nyproduktion. Smart underhållsplanering Insamling av data/felsökning för att kunna ta beslut om renovering och reparation. Bättre beslutsunderlag för att kunna undvika onödiga renoveringar och reparationer som annars skulle skett enligt en förutbestämd underhållsplan. 16 Digital kommunikation med hyresgästen Appar/digitala kommunikationsmedel som ger hyresgästen koll på sin elförbrukning, vattenförbrukning m.m., i syfte att positivt kunna påverka brukarbeteenden. Medvetenhet kring exempelvis energi- och vattenförbrukning kan minska den, genom förändrat beteende. Delning av resurser Digitala tjänster där fastighetsägaren erbjuder hyresgästerna möjlighet att dela resurser. Ex. cykelpool. Minskad konsumtion genom ökad nyttjandegrad av de resurser som redan finns. 5.1.2 Problem vid digitalisering av fastigheter I detta avsnitt beskrivs de identifierade problemen som fastighetsägare kan ställas inför när de vill implementera digitala lösningar och bättre nyttja systeminformation, vidare benämnt som data. Att hantera följande problem kan enligt de intervjuade personerna vara en förutsättning för att skapa så effektiva och lönsamma digitala lösningar som möjligt. 5.1.2.1 Datan är inlåst och ostrukturerad En stor utmaning i branschen är att flertalet av fastighetsbolagens systemleverantörer sitter på data som egentligen tillhör fastighetsbolaget. Datan är därmed inlåst vilket blir ett stort problem när fastighetsägarna sedan plocka ut sin data för att kunna analysera den. Således kan de inte använda datan som beslutsunderlag eller koppla upp och styra sina IoT-produkter digitalt. Dessutom är artificiell intelligens inte möjligt att integrera om inte datan är tillgänglig. Rasmus Persson, VD på Homepal säger att fastighetsbolagen måste börja tillgängliggöra sin data för att själva kunna strukturera och ta kontroll över, samt äga och förvalta den (R. Persson, personlig kommunikation, 27 januari 2021). Ett liknande resonemang för Erik Wallin, VD på Idun. I och med att systemets strukturer och datamodeller ofta är egna format, kontrolleras de av leverantören. På så vis blir fastighetsägarna hänvisade till ett begränsat utbud av utförare. Detta leder till en inlåsningseffekt som inte gynnar fastighetsägarna (E. Wallin, personlig kommunikation, 12 februari 2021). Positivt är att det finns flera pågående initiativ kring förbättrad branschpraxis inom tillgängliggörande av data. Däribland Fastighetsdatalabbet som arbetar för att flera olika aktörer inom branschen ska kunna dela data sinsemellan i syfte att tillgängliggöra den för att följa upp verkningssättet (Tillväxtverket, 2020). Detta indikerar att det finns en ett stort intresse, en vilja och ett behov av att tillgängliggöra data. 5.1.2.2 Flera olika fastighetssystem som ej är ihopkopplade I en byggnad kan det finnas så mycket som 15 olika styrsystem för exempelvis inomhusklimat, access och brandlarm där varje system är fristående och försedd med en egen affärsmodell. Systemen är oftast isolerade från varandra och använder vanligtvis olika kommunikationsspråk med följden att de kräver enskilda integrationer (E. Wallin, personlig kommunikation, 12 februari 2021). För att uppnå maximal klimatnytta och lyckas styra systemen till så låg energianvändning som möjligt krävs kontinuerlig styrning under hela dygnet. Detta är något som drifttekniker idag besitter kunskap för att utföra, men som de saknar kapacitet för att hinna med. Det finns helt enkelt inte tillräckligt med kapacitet för att optimera en fastighet manuellt, vilket är en anledning till varför många fastigheter idag drar onödigt mycket energi (S. Päivärinne, personlig kommunikation, 3 mars 2021). I projektet Smart Built Environment har flera investerare såsom Vinnova, Energimyndigheten och de statliga forskningsfinansiärerna Formas satsat pengar, med målet att maximera nyttan 17 av data genom integration mellan olika informationsflöden i byggnader (Tillväxtverket, 2020). Detta tyder på att det finns ett lokaliserat behov av att koppla samman och integrera fastighetssystem i allt högre grad. 5.1.2.3 Låg IT kompetens bland anställda och företagsledning Eftersom fastighetssystemen traditionellt sett har drivits av en extern leverantör, har kunskapen kring de tekniska i systemen och således data, inte behövts i lika stor utsträckning. Tidigare har kraven från omvärlden och medarbetare inte varit lika höga. Därför har kravställningen på systemen varit låg. Samtidigt är den digitala kompetensen i ledningsgrupper generellt låg, varpå ledningsgruppen måste utbilda sig i större utsträckning (R. Persson, personlig kommunikation, 27 januari 2021). Investerare världen över kräver nu att bolagen besitter kunskap inom IT, och de utbildningar som riktar sig till fastighetsbranschen måste därmed ställa om för att tillgodose studenterna med den kunskap som efterfrågas inom just IT och digitalisering (DeLisle James et al., 2020). 5.1.3 Förstudiens slutsatser Det kan konstateras att de digitala verktygen inom de framtagna kategorierna kan bidra till minskat klimatavtryck från fastigheter. Däremot visade det sig även att fastighetsägarna står inför ett antal problem som måste lösas innan de digitala verktygen kan användas för att uppnå klimatnytta. Förstudien visar att digitalisering av fastigheter grundar sig i ett förändrat arbetssätt. Fokus bör ligga på att strukturera sin data, få systemen att interagera med varandra och att öka den generella IT-kompetensen på företaget, för att råda bot på de problem som lokaliserats. Slutsatsen från vår förstudie är att förändringsarbetet således bör ske på organisatorisk nivå. 5.2 Flerfallsstudie: Beskrivning av de studerade företagen I detta avsnitt presenteras de tre fastighetsbolagen och deras organisation samt hur de arbetar med klimatfrågor och digitalisering. 5.2.1 Vasakronan Vasakronan är Sveriges största fastighetsbolag och ägs av första, andra, tredje och fjärde AP- fonden. De har ett fastighetsvärde på 162 miljarder kronor som består av 2,3 miljoner kvadratmeter kontors- och butikslokaler belägna i centrala Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö (Vasakronan, 2020). Bolaget har höga krav på sig att generera en stabil avkastning till sina ägare, det vill säga Sveriges pensionärer. Dessutom bär de ett stort ansvar i såväl miljöfrågor som för det svenska samhället i stort. I sin senaste hållbarhetsrapport visar Vasakronan att deras klimatpåverkan främst beror på energianvändning, materialanvändning och mängden avfall (Vasakronan, 2020). Ett mål framöver är att deras byggnader ska vara helt självförsörjande på energi genom egenproducerad el samt att öka andelen förnyelsebar energi och optimerad drift i det befintliga beståndet. Vidare mål är att ställa högre krav på sin energiprestanda (Vasakronan, 2020). I sitt digitaliseringsarbete har Vasakronan hittills arbetat mycket med digital infrastruktur då deras fastighetsbestånd till stor del består av flera och äldre system som måste struktureras upp för att kunna anpassas till dagens teknik (Dagens industri, 2019). Den 9 mars 2021 mottog Vasakronan Miljöstrategipriset som delas ut årligen av tidskriften Miljö & Utveckling. Priset delas ut till de som lyckats förankra en tydlig hållbarhetsstrategi i såväl ledning som organisationen. Framåt är deras utmaning att i större utsträckning arbeta med 18 befintliga byggnader, och den effektiviseringspotential som finns där, i stället för att bygga nytt (Vasakronan, 2021). 5.2.2 Örebrobostäder Örebrobostäder, vidare benämnt som ÖBO, är ett kommunalt bostadsbolag som ägs av Örebro kommun. De äger fastigheter för ett värde på 28,5 miljarder kronor vilket omfattar 1,6 miljoner kvadratmeter yta. Beståndet består främst av bostäder i form av hyresrätter samt en mindre andel lokaler. Samtliga fastigheter är belägna inom Örebro kommun (Örebrobostäder, 2020). Minskad klimatpåverkan är ett av företagens fem affärsmål som har tagits fram tillsammans med kommunen. Störst fokus ligger på att producera, lagra och dela energi mellan byggnader för att minska bristen på effekt i elnätet samt minska sin energiförbrukning. För att lyckas med det säljer ÖBO bland annat ursprungsmärkt vindel, från sitt eget vindkraftverk till sina hyresgäster. De arbetar även aktivt med att försöka ändra på lagstiftningen kring delning av energi mellan hus. Detta då icke förnyelsebar energi, så som olja och kol, används för att möta effektbehovet. (Örebrobostäder, 2020). Den 20 maj 2021 uppmärksammades detta arbete i ett nyhetsinslag på TV4 (TV4 Nyheterna, 2021). 5.2.3 SISAB SISAB står för Skolfastigheter i Stockholm AB och är en del av den kommunala koncernen Stockholms Stadshus AB (SISAB, 2019a). De äger och förvaltar 1,8 miljoner kvadratmeter skolfastigheter vilket har ett värde på 22,9 miljarder kronor. Bolaget skall förhålla sig till Stockholms stads miljöprogram och klimathandlingsplan som syftar till att Stockholm skall vara en internationell förebild. Dessutom handlar det om att behålla rollen som en av Europas främsta miljöstäder. SISAB arbetar aktivt med att minska sin klimatpåverkan genom att använda sig av maskininlärning. De har i sitt digitaliseringsarbete integrerat avancerade driftssystem i sina fastigheter för att optimera sin energianvändning. Dessutom de har under lång tid arbetat aktivt med att bibehålla en tydlig struktur i sina system (SISAB, 2019b). Den 20 maj 2021 tilldelades SISAB det stora inneklimatpriset för sitt innovativa driftssystem (Slussen Building Service, 2021). 5.3 Flerfallsstudie: Resultat från intervjuerna I detta avsnitt presenteras en sammanställning av svaren från de halvstrukturerade intervjuerna i flerfallsstudien. Svaren har delats in i teman som utgår från frågorna i intervjuunderlaget, se bilaga 1. 5.3.1 Digitaliseringsstrategi För att skapa en generell uppfattning av hur fastighetsbolagen arbetar med digitaliserings- och klimatfrågor ställde vi inledningsvis frågan hur ser det generella digitaliseringsarbetet ut på företaget, med fokus på minskad klimatpåverkan. För att möta den allt snabbare förändringstakten i samhället och branschen, men också för att möta krav och önskemål från sina hyresgäster, är digitalisering ett viktigt verktyg som alla tre bolag har integrerat i sitt dagliga arbete för att lyckas. De är alltså en del av de 75% i branschen som säger att de investerat i digital teknik på grund av hållbarhets- och miljöskäl (Sweco, 2020). I intervjuerna säger samtliga respondenter att klimatfrågan är central och att de arbetar aktivt med de globala målen mot klimatneutralitet. 19 Att strukturera sina system visar sig vara ett viktigt första steg för att kunna dra nytta av digitaliseringens möjligheter. Sandra Jonsson, chef för teknik och utveckling på Vasakronan, säger att spridningen är väldigt stor för alla de olika typer av fastighetssystem som finns i deras byggnader. Hon förklarar att de har alla möjliga typer av system som finns och har funnits på marknaden, nytt som gammalt. Därför har det arbetat väldigt metodiskt med att försöka skapa ordning och struktur. Mats Carlqvist på SISAB är väldigt tydlig i sitt svar när han förklarar att struktur är en förutsättning för att maskininlärning i sin tur skall kunna fungera. Därför har även SISAB arbetat under många år med att koppla upp sina fastigheter till ett överordnat system. Jonas Tannerstad på ÖBO håller med om att strukturen är viktig. Han beskriver det som en förutsättning för att i nästa steg kunna arbeta med sitt bestånd på en mer övergripande systemnivå. Han redogör vidare för avsaknaden av helhetstänk som ett generellt problem i branschen och att fokus måste flyttas från enskilda projekt för att istället titta på vad de enskilda fastigheterna kan bidra med till helheten. Tannerstad har tidigare arbetat inom industri och förklarar att han har tagit med sig det industriella, standardiserade angreppssättet in i fastighetsbranschen. Han menar att helhetsgreppet kan öppna upp för nya möjligheter till att effektivisera sina energisystem för att reducera utsläpp. Dessutom förklarar han att standardiserade och universella lösningar kan skapa nya affärsmöjligheter globalt. Vidare ställde vi frågan om fastighetsbolagen har hämtat inspiration till sina digitaliseringsstrategier från andra personer eller företag, inom eller utanför fastighetsbranschen. Alla de tre bolagen säger att de tittar på hur andra branscher gör och resonerar för att hämta inspiration till det egna arbetet. På Vasakronan har deras breda nätverk inom IT-branschen spelat stor roll för vilken kunskap som har nått företaget. SISAB:s driftschef Niklas Dalgrip drar paralleller till sjukvårdsbranschen och vikten av att visualisera datan för anställda som skall ta beslut på den. Det är ju inte så att en sjuksköterska eller läkare är några tekniska fenomen som ska plockas in utan de ska bara bli tillgängliggjorda informationen för att kunna fatta rätt beslut utifrån sin kunskapsnivå. - Niklas Dalgrip, SISAB Mats Carlqvist, driftsamordnare för styr och tekniska nätverk på SISAB, svarar likt Jonas Tannerstad på ÖBO att han tagit inspiration från en tidigare anställning. När man jobbar på entreprenadsidan så vet man egentligen hur man vill att allting ska se ut, men fastighetsbolagen köper bara efter det som står i handlingarna. - Mats Carlqvist, SISAB Han beskriver sina erfarenheter inom fastighetsautomation på entreprenadsidan som en viktig del för SISAB:s inriktning av digitaliseringen. Han anser att beställarens kompetens är helt avgörande. Vet inte beställaren hur fastighetsautomation fungerar så görs beställningen därefter. IT-kompetensen och kunskaperna inom just fastighetsautomation är något som alla tre bolagen beskriver som avgörande i deras digitala utveckling. Sandra Jonsson på Vasakronan berättar att de flesta som arbetar som teknikchefer på Vasakronan har arbetat i fastighetsbranschen i 30 till 40 år. Hon själv har däremot en bakgrund från ett energi- och automationsbolag där hon har spenderat större delen av sitt arbetsliv med fastighetsägarna som kund. Varför hon rekryterades beror på att Vasakronan eftersträvade ny kompetens för att kunna driva den digitala utvecklingen, vilket idag är Sandras huvudsakliga uppgift. Kompetensen och kunskapsnivån är en återkommande faktor som spelat stor roll för de tre fastighetsbolagens digitaliserings-strategier. Liksom Jonsson rekryterades till Vasakronan för 20 att driva den digitala utvecklingen, i och med sina erfarenheter inom energi och automation, har ÖBO anställt en digitaliseringsstrateg med liknande uppgift. Ulf Rohlén, VD på ÖBO, beskriver dessutom vikten av att skilja på IT och digitalisering vid anställning av ny kompetens. Han säger att IT-arkitekterna lätt kan bli uppslukade av service i form av att installera skrivare, telefoner och datorer. För att förhindra det förklarar han att digitaliserings- avdelningen på ÖBO ligger som en särskild enhet där det idag sitter fyra personer som på heltid arbetar med IT-frågor på organisatorisk nivå. För att kunna dra nytta av såväl gammal som ny teknik i sitt klimatarbete har samtliga respondenter beskrivit strukturen som ett viktigt första steg i sitt digitaliseringsarbete. Strukturen är i sin tur en förutsättning för att kunna ta kontroll över sina system, men utan IT- kompetens hos de anställda kan det bli svårt att genomföra. Dessutom framgår det att helhetstänket och att se till vad varje enskilt projekt innebär på systemnivå, är ett framgångsrecept för att kunna bygga långsiktigt hållbara lösningar. 5.3.2 Drivkrafter för digitalisering och minskad klimatpåverkan Det råder inget tvivel om att klimatet är en viktig fråga för de tre fastighetsbolagen, men som vilket företag som helst, är ekonomin en avgörande del för att kunna driva utveckling och förändringsarbete i fastigheter som utgör flera miljoner kvadratmeter. Samtliga respondenter säger att lönsamheten är viktig och lyfter företagsledningens inställning till klimatarbetet som avgörande. Samtidigt blir hårdare krav från myndigheter och klimatneutralitet som konkurrensmedel allt starkare drivkrafter. Det framgår även att tydliga målsättningar kring klimatfrågan från regeringen och kommunerna är drivande för alla de tre fastighetsbolagen. Vi ställde frågan vilka drivkrafter som ligger bakom fastighetsbolagens digitalisering för klimatet, och vem som varit drivande. Att klimatfrågan ligger på allas ansvar och att ekonomin inte alltid kan gå i första hand är ett återkommande faktum. Ulf Rohlén på ÖBO anser att vi egentligen inte har något alternativ. Han förklarar att det krävs en acceptans i hela Sverige och att alla måste vara med och ta kostnaderna för att nå alla mål. Som långsiktiga ägare säger Sandra Jonsson på Vasakronan att de bär en stark känsla av ansvarstagande inom företaget och lyfter just ansvar för helheten som en av deras grundvärderingar. Klimatet är helt enkelt en fråga som berör hela det svenska samhället där alla måste vara med och bidra. SISAB och ÖBO som båda är kommunalt ägda, anser att tydliga och raka direktiv från kommunen har varit väsentligt. Jonas Tannerstad på ÖBO beskriver hur de med hjälp av en tydlig målsättning kunde sätta ramarna för det dagliga arbetet med att budgetera för projekt. Niklas Dalgrip säger i sin tur att direktiven har sporrat viljan att prestera och nå resultat bland de anställda på SISAB. Han förklarar att bolaget tidigare inte vetat hur de ska uppnå målen varav det fanns en stark längtan efter att nå resultat. Tydlighet från kommunens sida och förbättrad organisatorisk struktur har skapat ett starkare resultatfokus hos de anställda. Dalgrip menar att personer behöver motivation för att steppa upp med den kunskap de redan har. Bättre resultat har i sin tur skapat förtroende till de anställda att driva ytterligare projekt, men att ett starkt driv gör sig bäst i kombination med fokus på resultatet. Man måste ha eldsjälar och folk som vill nå resultat, det går inte bara att vara drivande utan man måste vara resultatfokuserad. Det är en viktig ingrediens. - Niklas Dalgrip, SISAB Att ha personer på företaget som är aktiva och drivande i såväl klimatfrågan som digitaliseringen är något som både Vasakronan, ÖBO och SISAB är överens om. En förutsättning är dock att företagsledningen vågar tro på de idéer som deras anställda föreslår. Det framgår att alla tre bolag förespråkar en företagsledning som är engagerad i frågorna och 21 som känner starkt förtroende till sina chefer. Ulf Näslund, teknikutvecklingschef på Vasakronan säger att deras VD:s syn på hur bolaget skall arbeta långsiktigt har färgat hela organisationen. Om inte VD:n tycker att klimatfrågan är viktig så hade ingenting hänt, eftersom VD:n bär det yttersta ansvaret. Ytterligare en drivkraft som har varit viktig för fastighetsägarna är att den stora klimatnyttan går att räkna hem i det befintliga beståndet. Jonas Tannerstad på ÖBO beskriver att han slås av hur sällan de konferenser han varit på handlar om att förvalta de byggnader som redan finns. Istället pratas det om hur man bygger nya och häftiga byggnader. Han förtydligar: Om man på allvar vill minska klimateffekterna eller ändra sitt företags driftekonomi så är det förvaltningen man ska sikta in sig på. - Jonas Tannerstad, ÖBO Niklas Dalgrip på SISAB håller med om att fokus måste ligga på att förbättra det befintliga beståndet. Han beskriver situationen med följande exempel: (...) ta som exempel att vi bygger en ny bil som är jättehäftig, med många funktioner och som inte släpper ut någonting, men de andra 12 miljonerna som redan finns? Tänk om vi kan göra någon procent på varje enskild bil, det är då vi gör resultat. - Niklas Dalgrip, SISAB Dalgrip fortsätter med att förklara att de gamla byggnaderna som SISAB äger är så många fler än de nya. En drivkraft har varit att förändra det befintliga beståndet eftersom det är där de vet att de kan göra störst skillnad för såväl klimatet som för ekonomin. Således är ansvarstagandet för vår planet i kombination med raka och strukturerade miljökrav drivande i fastighetsbolagens klimatarbete. För att lyckas uppnå de uppsatta målen måste företagsledningen lyssna på sina anställda, och för att uppnå bästa möjliga resultat skall fokus ligga på det befintliga beståndet. Däremot får det inte glömmas bort att kundens behov måste finnas med i beräkningarna. Ulf Näslund på Vasakronan säger att hyresgästernas krav på digitala lösningar i kombination med en ökad medvetenhet kring klimatfrågan har blivit en stark drivkraft. Näslund ser detta som en förutsättning för att kunna hyra ut sina lokaler. Om hyresgästens krav inte uppfylls blir alternativkostnaden att inte hyra ut alls. Genom att erbjuda klimatneutrala lokaler som dessutom lovar hyresgästen effektiva digitala lösningar blir det därmed en konkurrensfördel. Det i sin tur säger Näslund, påverkar fastighetens värde. Niklas Dalgrip på SISAB anser även han att profilering är en viktig del. Ekonomin är också en ständigt återkommande drivkraft som lyfts i intervjuerna. Ulf Näslund på Vasakronan förklarar varför digitaliseringen har stor betydelse för ekonomin i förvaltningen. Han beskriver data som den nya oljan, vilket är anledningen till varför Vasakronan har förstått att den är oerhört värdefull. Näslund poängterar att de högst värderade bolagen i världen, det vill säga Facebook, Google och Amazon, har bättre koll på fastighetsbolagen än vad de själva har, vilket de gör stora affärer på. Vasakronan vill därför själva äga den data som deras byggnader genererar, för att ingen annan skall kunna tjäna pengar på deras systeminformation. 5.3.3 Framstående projekt Respondenterna fick frågan vilket de anser är deras mest lyckade projekt som givit klimatnytta, och hur projektet gick till. Samtliga besvarade frågan genom att beskriva projekt kopplade till intelligent energistyrning och/eller integrationsplattformar. Det är uppenbart att insatser för minskad energianvändning ger stor klimatnytta enligt respondenterna, varpå 22 många valt att börja sitt arbete där. Vidare ansågs även integrationsplattformar vara ett viktigt verktyg att implementera för att arbeta långsiktigt med helhetstänket. Detta som följd av den strukturering av data och system som beskrivs i det första kapitlet om Digitaliseringsstrategi. På Vasakronan har den största affärs- och miljönyttan återfunnits i energi- och effektprojekt genom bättre digital energiuppföljning och frigörande av effektkapacitet. Vasakronan har ingått samarbete med Stockholm Flex, som håller på att utveckla en effekt-marknad där fastighetsbolag får betalt för att frigöra kapacitet i sina fastigheter. Även ÖBO arbetar aktivt med att minska sina effekttoppar genom delning av energi mellan husen. Vidare har energiförbrukningen i ÖBO:s fastigheter minskat markant i beståndet sedan de definierat sina tio största energibovar. Det vill säga de system som slukar mest energi i onödan. Vi insåg att tio stycken tekniska system på ÖBO står för 90% av elförbrukningen, och med ett system menar jag exempelvis tvättstugor, hissar eller de system som upprepas många gånger i beståndet. - Jonas Tannerstad, ÖBO Tannerstad förklarar hur de gått tillväga och lyfter tvättstugor som ett exempel. Han förklarar att de först och främst såg över alla sina tvättstugor för att hitta en typ-tvättstuga som kunde vara representativ för de cirka 500 tvättstugor som finns i hela ÖBOs fastighetsbestånd. Han beskriver hur de noggrant mätte energianvändningen samt vilka maskiner och tvättprogram som användes och hur de användes. De skalade sedan upp studiens resultat i en kalkyl för att se den totala effekten för hela beståndet. De kunde då konstatera hur stor andel som tvättstugorna stod för av den totala energiförbrukningen. Det gjorde sedan att de kände sig trygga i sin vidare planering för var de skulle lägga sina investeringar. Ett typ av projekt som SISAB, Vasakronan och ÖBO beskriver som lyckat, är deras arbete med att tillgängliggöra data från sina fastighetssystem. Liksom det konstaterades i förstudien förklarar Jonas Tannerstad att det var ett stort hinder och problem att få ut sin data kopplad till fastigheterna när styrsystemen i byggnaderna ägdes av en tredje part. Idag har ÖBO istället kopplat sina BMS-system till en öppen plattform där Tannerstad beskriver att de väldigt enkelt kan hämta både ny information men också gammal historik från sina fastigheter. Sandra Jonsson lyfter vidare Vasakronans arbete med att skapa en plattform som ett lyckat projekt. Hon berättar om samarbetet med bolaget Idun, där de tillsammans har arbetat fram en integrationsplattform som kallas PropTech OS. Hon förklarar att det handlar mycket om att koppla API:er till och från plattformen. Det gör att data från fastighetssystemen blir tillgänglig, vilket i sin tur gör det möjligt att sortera och dra kopplingar mellan systemen. Mats Carlqvist på SISAB berättar att de arbetat aktivt sedan 2012 med uppkopplingen av sina fastighetssystem till deras integrationsplattform. Vilket han anser är deras mest lyckade projekt då det bland annat möjliggjort att de idag kan använda maskininlärning för att optimera sin energianvändning. Ulf Näslund på samma bolag håller med Jonsson om att integrationsplattformen har varit viktig för att kunna konsumera data på olika sätt. Han förklarar att syftet är att kunna mäta allt som är IoT-klassat, vilket kan vara allt från luftkvalitet och temperatur till flöden och närvaro. 5.3.4 Vägen till framstående projekt Vi frågade respondenterna varför de tror att deras bolag kan anses vara branschledande inom digitalisering för klimatet. Vi bad dem även beskriva hur deras arbetssätt har sett ut. Att arbeta långsiktigt, få med sig hela organisationen i utvecklingen och att ha företagsledningens stöd visar sig vara gemensamma nämnare i respondenternas svar. Dessutom lyfter de fördelarna med att ingå partnerskap med leverantörer för att utveckla nya produkter. 23 Respondenterna på Vasakronan och SISAB anser att de har haft ett bra tänk från början kring struktur och att de hela tiden arbetar långsiktigt. Dessutom är alla de tre bolagen överens om att det är oerhört viktigt att få med sig alla roller inom företaget på förändringsresan. Detta för att tackla alla de olika åsikter som kan tänkas dyka upp, genom att förklara vilka nyttor som projekten genererar och vad det innebär för helheten. Niklas Dalgrip som är driftschef på SISAB belyser vikten av att göra data användarvänligt för alla i organisationen. På så sätt ökar den totala kompetensen. Jonas Tannerstad förklarar att ÖBO arbetat mycket med att förankra kunskapen kring nya systemfunktioner och samtidigt tydliggöra syftet med varför förändrings- och utvecklingsarbetet i digitaliseringsprojekten måste ske. Han säger att de har lagt ner mycket jobb på att göra enkla beskrivningar som tydliggör nyttorna. Man måste göra det väldigt noggrant och inte bara sätta in tekniken, utan att man följer upp och får med sig driftorganisationen och kollegorna, så att de känner att det här också är viktigt för dem och tycker att det är kul att det här händer i deras hus och deras områden. - Jonas Tannerstad, ÖBO När alla i organisationen förstår hur fastighetssystemen fungerar och kan läsa av data från dem, kan fler perspektiv fångas upp och på så sätt bidra till bättre utveckling. Mats Carlqvist förklarar att ju fler nyfikna ögon SISAB kan få i sina system, desto bredare perspektiv kan de få på uppföljningen. På Vasakronan har de valt att dela upp sin förvaltning i olika sektioner för att lättare kunna hantera alla åsikter inom olika kompetensområden i projekten. Ulf Näslund förklarar att de som är duktiga på kundkontakt, avtal och fastighetsekonomi arbetar med det. De som besitter kunskap inom drift och teknik fokuserar på det. På så sätt menar Näslund att hela Vasakronan lättare kan kraftsamla kring sina mål och tydliggör att de arbetar på samma sätt i hela Sverige. När hela organisationen förstår syftet med förändringsarbetet och även själva kan läsa av data från systemen, blir den lättare att komma med förslag på förbättringar. När cheferna sedan tar fram nya lösningar måste också ledningen visa intresse för sina medarbetares förslag. Detta är något som Ulf Rohlén anser är en självklarhet i sin roll som VD på ÖBO. Han menar att han och övriga företagsledningen måste visa sitt stöd för att cheferna och alla medarbetare skall känna att deras arbete är viktigt. Detta i kombination med företagsledningens inställning till klimatfrågan och digitalisering, anser Jonas Tannerstad på samma bolag, har drivit hela organisationens inriktning. Respondenterna på Vasakronan tycker också att företagsledningen har varit en bidragande faktor till deras framgångsrika arbetssätt. Sandra Jonsson på Vasakronan säger att ledningen har uppmuntrat till en företagskultur som uppmanar till utveckling och handlingskraft. Hon förklarar: Det är en prioriterad och viktig fråga, och det har skapat ett engagemang i hela organisationen (...). Ledningen har prioriterat klimatet, det är inte bara en välgörenhets-grej att man ska rädda världen. Det handlar också om att det faktiskt finns en affärsnytta i det. - Sandra Jonsson, Vasakronan Ulf Näslund på samma bolag håller med om att de har blivit uppmuntrade till att våga sig an nya saker, vilket har lett till en låg felrädsla. Han förklarar att ingen blir uthängd eller får sparken för att någonting går fel. Snarare tvärtom, att felsteg bidrar till utveckling. Niklas Dalgrip på SISAB säger i princip samma sak när han förklarar att deras arbetssätt liknar intraprenörskap. Det vill säga att de testar nya saker för att utvecklas. Dalgrip menar elförbrukningen inte kommer att minska av sig själv, utan att det krävs att man arbetar aktivt med att testa sig fram till nya lösningar. 24 Två gemensamma nämnare som alla tre bolagen lyfter i fråga om vad de anser ligger bakom deras position idag är samverkan och partnerskap. Vasakronan har själva startat upp bolaget Idun för att tillsammans utveckla sin integrationsplattform. ÖBO arbetar nära sina ägare på kommunen och trycker hårt på att de hela tiden arbetar för helheten och hela samhället. SISAB i sin tur jobbar mycket med att ta fram produkter tillsammans med sina leverantörer. Dessutom säger respondenterna på både Vasakronan, SISAB och ÖBO att de arbetar hårt för att skapa standarder som skall gälla för hela branschen. Mats Carlqvist på SISAB säger att långsiktiga ramavtal är en stor del av det digitala utvecklingsarbetet. Idéerna kommer ofta från SISAB och leverantörerna står som utvecklare. Carlqvist menar att partnerskapet reduce a en i-och-dem-k n la ilke ka ama be e . Ulf R hl n BO bek f a a bra kontakter, mycket samverkan och bra avtal har spelat stor roll. Niklas Dalgrip lyfter även ett exempel där SISAB gick samman med en leverantör som var duktiga på trådlös teknik. Genom att dra nytta av varandras kompetens, i detta fall SISABs tidigare erfarenheter av temperatursensorer och partnerföretagets trådlösa teknik, kunde de skapa en helt ny produkt. Lösningen sparade de inte bara pengar på, utan gjorde det även möjligt att koppla upp sina gamla värmeanläggningar. De slapp därmed köpa nya. I sin tur kunde de då spara in på växthusgaserna som hade blivit utsläpp vid tillverkning och montering av nya värmeanläggningar. Genom att ha öppnat upp för samarbete med flera olika typer av leverantörer, som inte enbart är de största på marknaden, anser Dalgrip att SISAB har lyckats fånga upp nya innovativa lösningar. Innan har de mindre bolagen sett oss lite som att vi bara jobbar med de stora drakarna, och för att få startup-bolagen att våga jobba med oss måste våra projekt vara neutrala. Jag vill inte bara jobba med en aktör. Jag gillar också att jobba med hungriga, lite mindre företag, som vill utvecklas. - Niklas Dalgrip, SISAB Att vara neutrala i sin marknadsföring har därmed visat sig vara framgångsrikt för att upptäcka nya samarbeten, inte minst med startups. Dalgrip menar att risken finns att de låser in sig om de enbart vänder sig till stora aktörer. 5.3.5 Utmaningar vid implementering av ny teknik Eftersom vi i förstudien identifierade ett antal problem som fastighetsägarna står inför i fråga om digitalisering ställde vi därför frågan hur respondenterna upplevt processen vid implementering av ny teknik. Vi frågade även vilka utmaningar som de stött på under resans gång. Ulf Rohlén på ÖBO tycker inte att processen är särskilt svår utan förklarar att han inte ser några hinder i att satsa på projekten så länge beslutsvägarna är korta och att det finns en tydlig kalkyl som visar på effekten. Niklas Dalgrip på SISAB upplever också att processen gått bra hittills, men beskriver de svårigheter som fastighetsägare kan stöta på i sina samarbeten för systemintegration. Dalgrip säger att det han upplever som svårast i sina samarbeten är att skapa förtroende hos leverantörerna. Han upplever att leverantörerna blir restriktiva när det blir tal om samarbeten för systemintegration, och vill inte att fastighetsägarna ska tjäna pengar på dem. Däremot säger han att det brukar lösa sig när de får leverantörerna att förstå att samarbetet kring produktutveckling skapar värde för båda parter. SISAB är i behov av en tekniklösning och leverantören får en produkt de kan sälja till andra. Sandra Jonsson på Vasakronan tycker att implementeringsprocessen är svår och mycket komplex. Dels eftersom hon själv inte har någon bakgrund inom IT vilket är kunskaper som hon har fått lära sig på plats. Hon bekräftar även SISAB:s utmaning med att det kan vara svårt att få leverantörerna att öppna upp sina system och ansvara för att lösa integrationen mot 25 systemen. Jonsson förklarar att det handlar mycket om kommunikation och avtal för att skapa förtroende hos leverantörerna. En fördel enligt Jonsson, är att Vasakronan är stora och att det därför är många som vill jobba med dem. På så sätt kan de ställa krav, men de måste också vara tydliga med vad som är viktigt för dem för att kunna matcha med en leverantör som kan skapa rätt produkt. Ulf Näslund på samma bolag håller med om att digitaliseringsprocessen är komplex, han lyfter svårigheterna kring att projekten inte alltid ger direkta resultat. Därför förklarar han att affärsnyttan är viktig att bevisa. Det är många parametrar som spelar roll i fråga om varför hyresgästerna vill hyra av just Vasakronan, Näslund menar att det är en utmaning att sätta värde på alla dessa mjuka parametrar. Näslund upplever därför att processen blir enklare ju fler kompetensområden som är delaktiga i investeringsbesluten. Hyra ut lokaler till nöjda kunder är trots allt Vasakronans huvudsakliga uppgift och därför måste fokus ligga på vilka behov det faktiskt är som skall uppfyllas. Vidare förklarar Näslund att en utmaning har varit att inte halka ifrån sin kärnverksamhet, för att istället lägga för stort fokus på att utveckla IT- system som skall säljas på marknaden. Vi frågar Näslund vad han anser att de kunde ha gjort bättre för att tackla denna utmaning. Han svarar att de måste lägga tonvikt vid tydliga behov och en bra kravställning. Exempelvis värdesätter våra kunder låg energianvändning, då är det ett väldigt tydligt behov. Man vill även hyra av Vasakronan för att vi enbart köper bra energi. Det är till och med något som folk är beredda att betala lite extra för. Då funderar jag kring hur digitaliseringen kan hjälpa oss att uppnå detta mål mer specifikt. Ju tydligare kravställningen är desto bättre produkt får du ut. - Ulf Näslund, Vasakronan När vi ställer frågan om utmaningar till Niklas Dalgrip på SISAB lyfter han främst, som tidigare nämnt, att det tar tid att skapa förtroende hos leverantörerna. Vidare anser han att det inte är lätt att få med människor på att anamma förändrade arbetssätt. Han förklarar att de nu har arbetat med sin plattform för integration och maskininlärning i två år. Dock är arbetet inte är klart än eftersom alla inte förstår hur den fungerar. Dalgrip säger att det krävs mycket analys och utbildning för att få med sig alla på resan eftersom kunskapen skiljer sig åt hos de anställda. Det går liksom inte att lämna någon efter sig och säga dem fattar inte utan alla ska med, och det får ta den tid det tar. (...) Teknikutvecklingen har gått ganska bra men att få människor att anamma och utnyttja möjligheten och förändra sättet att jobba på har varit en utmaning. - Niklas Dalgrip, SISAB SISAB lägger stor tonvikt vid förändringsarbete med de anställda och att det är viktigt att få med sig hela organisationen i sitt utvecklingsarbete. Dalgrip anser att det kräver mycket tid, men att det är oerhört viktigt att prioritera. Han berättar att de förut arbetade enbart tekniker och ingenjörer sinsemellan. Medan de idag även har med sig IT avdelningen, kommunikationsavdelningen och ekonomerna i sina beslut. Tidigare fokuserade de på tekniken som sådan. Idag arbetar de istället i större team och fokuserar mycket på förändringsledning. Mats Carlqvist på samma bolag säger att de tidigare har missat att kommunicera kring innovationerna mellan avdelningarna. Han lyfter vikten av att ha med sig fotfolket på banan, alla perspektiv måste enligt Carlqvist vara med för att kunna förankra innovationerna i hela organisationen. Han förklarar att SISAB nu har skapat referensgrupper bland drifttekniker och driftledare, det vill säga de som arbetar nära verksamheten. Referensgrupperna kommer in med förslag som bearbetas i styrgrupperna, som i sin tur utarbetar nya innovationer till driftssystemet. 26 Ulf Rohlén på ÖBO lyfter även han kompetensen som ett bekymmer i utvecklingsarbetet. Han säger nämligen att de inte alltid hinner implementera kunskapen kring de nya lösningarna i hela organisationen. Han förklarar att de som arbetar aktivt med nya tekniklösningar ligger långt före de övriga anställda, med sin kunskap. Detta kan leda till att kompetensen i sin tur inte räcker till när systemen skall förvaltas och underhållas. Därför anser Rohlén att det inte är helt enkelt att hänga med i utvecklingen med hela organisationen. Jonas Tannerstad ser ytterligare utmaningar i sitt arbete på ÖBO, men som också gäller hela branschen. Han säger att det dyker upp saker på vägen som de inte räknat med, och resonerar kring tillverkningen av batterier som är en del i deras arbete med lagring av energi. Tannerstad ställer sig frågan om tillverkningen verkligen är etiskt försvarbar, men förklarar vidare att de ser ett ansvar i att ställa svåra frågor och krav på sina leverantörer. Hur ser det egentligen ut med batterikemin? Är det barn som gräver fram de här mineralerna som används? Till slut kommer man till en massa svåra frågor. Vi vill inte bara göra nytta här, utan det måste ske på ett hållbart sätt hela vägen. - Jonas Tannerstad, Örebrobostäder Tannerstad säger att det är en utmaning att arbeta med klimatet eftersom minskad energi på pappret nödvändigtvis inte behöver betyda att energin genereras på ett miljövänligt, eller etiskt korrekt sätt. När vi sedan frågade Tannerstad vad de på ÖBO hade kunnat göra bättre, svarar han att han hade gjort precis likadant. Han motiverar för att de inte kan veta allt i förväg och att de därför måste våga ta risker ibland. Han anser att det tas alldeles för lite risker i Sverige. Vidare förklarar han att om ÖBO har köpt batterier som inte har den bästa kemin, eller inte har tillverkats på ett helt försvarbart sätt, så kanske det inte finns någon annan som är bättre än ÖBO på att ställa krav på sina leverantörer. Krav som gör att de kan skapa ännu större värden än enbart lokalt. Han menar att det som kund är viktigt att vara med och ge leverantörerna incitament at