Digital Tvilling: När bör den skapas för en befintlig byggnad och vilka parametrar styr lönsamheten Examensarbete inom Kandidatprogrammet Affärsutveckling och Entreprenörskap inom Samhällsbyggnadsteknik ROBIN DE MARIA MAGNUS WIDÉN INSTITUTIONEN FÖR ARKITEKTUR OCH SAMHÄLLSBYGGNADSTEKNIK Construction Management CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg, Sverige 2021 www.chalmers.se EXAMENSARBETE ACEX20 Digital tvilling När bör den skapas för en befintlig byggnad och vilka parametrar styr lönsamheten Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik Robin De Maria Magnus Widén Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Avdelningen för avdelningsnamn Forskarguppsnamn CHALMERS TEKNISKA HÖGSKOLA Göteborg, 2021 Digital tvilling När bör den skapas för en befintlig byggnad och vilka parametrar styr lönsamheten Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom Samhällsbyggnadsteknik Robin De Maria Magnus Widén © ROBIN DE MARIA & MAGNUS WIDÉN, 2021 Examensarbete ACEX20 Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Chalmers tekniska högskola 2021 Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Avdelningen Construction Management Chalmers tekniska högskola 412 96 Göteborg Telefon: 031-772 10 00 Omslag: A model of the concept of digital twins, and Virtual Citys@Chalmers 3D- visualisation of Lindholmen, Gothenburg. Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Göteborg, Sverige 2021 I Digital tvilling När bör den skapas för en befintlig byggnad och vilka parametrar styr lönsamheten Examensarbete inom kandidatprogrammet Affärsutveckling och entreprenörskap inom samhällsbyggnadsteknik Robin De Maria Magnus Widén Institutionen för arkitektur och samhällsbyggnadsteknik Avdelningen för Construction Management Chalmers tekniska högskola SAMMANFATTNING Digitaliseringen av samhället är i rörelse och fastighets- och byggbranschen håller också på att utveckla användningen av ny teknik. Skapandet av Digitala Tvillingar sker i flertalet olika branscher, framför allt inom industrin. En Digital Tvilling är inom fastighetsbranschen en digital kopia av en befintlig byggnad och ska vara levande bredvid sin tvilling, men digitalt. Laserskanning är en av huvuddelarna när man skapar en digital tvilling, detta görs främst på befintliga fastigheter i större renoveringsprojekt, för att få en virtuell representation av byggnaden och i samband med detta skapa en BIM-modell. Nästan varje nybyggnadsprojekt bygger på en BIM- modell redan från start och därav är övergången till en Digital Tvilling enklare. Medan nybyggnation redan tar del av den nya tekniken krävs dock en plan för att hantera hur befintliga byggnader ska kunna erbjuda samma service och samtidigt vara lika attraktiva som nya byggnader. Studien är en flermetodforskning med tydliga delar av kvalitativ forskning med tillägg av kvantitativa data. Syftet med studien är att undersöka när det är lönsamt att skapa en fullvärdig Digital Tvillingen för en befintlig fastighet. Syftet är att ta reda på och analysera vilka parametrar som påverkar lönsamheten och hur man kan dra nytta av att digitalisera befintliga byggnader ur ett längre perspektiv. Studien är begränsad till fallföretagets befintliga fastigheter och geografiska läge, som främst är kulturbyggnader, kontor och arenor. Kan en standardiserad arbetsplan skapas för att underlätta beslut för digitalisering av befintliga byggnader? Resultaten av studien baseras på 16 intervjuer med respondenter från fallföretaget Higab och åtta intervjuer med respondenter från andra företag, både fastighetsägare som arbetar med Digitala Tvillingar och leverantörer av Digitala Tvillingar. Resultaten från intervjuerna presenteras i fyra olika delar: Tolkning av begrepp, Villkor för digitala tvillingar, Ekonomiska faktorer och Sociala aspekter. Resultaten leder till en diskussion om begreppet Digitala Tvillingar och hur viktigt det är att ha en plan för implementering av digitala verktyg. Diskussionen följs av en analys baserad på parametrar för lönsamhet som samlats in från resultaten. Nyckelord: Digital tvilling, Laserskanning, BIM, Digitalisering av befintliga fastigheter, Digitalt utanförskap, Lönsamhet digital tvilling II III Digital twin When should it be created for an existing building and what parameters affect profitability Degree Project in the Bachelor’s Programme Business Development and Entrepreneurship Robin De Maria Magnus Widén Department of Architecture and Civil Engineering Division of Construction Management Chalmers University of Technology ABSTRACT The digitalization of society is in motion and the real estate and construction industry are also in the process of developing the use of new technology. The construction of Digital Twins is happening more frequently in every business area and the real estate industry is not an exception. A Digital Twin is a digital replica of an existing building and is supposed to be live beside its twin, but digitally. Laser scanning is one of the main parts when constructing a Digital Twin, but today this is mainly done in major renovation projects of existing buildings, to get a virtual representation of the building and in connection with this create a BIM model. Almost every new construction project is based on a BIM model right from the start, therefore the transition to a digital twin is easier. However, while new construction is part of the new technology, a plan is needed to manage how existing buildings should be able to offer the same service and at the same time be as attractive as new buildings. The study is a mixed-method research with clear elements of qualitative research with supplementation of quantitative data. The purpose of the study is to investigate when it is profitable to create a fully scaled Digital Twin of an existing building. The purpose is to find out, and analyze, which parameters affect profitability and how one can benefit from digitizing existing buildings in a longer perspective. The study is limited to the fall company's existing properties and geographical location, which are primarily cultural buildings, offices, and arenas. Can a standardized work plan be created to facilitate decisions for digitization of existing buildings? The results of the study are based on 16 interviews with respondents from our case company Higab, and 8 interviews with respondents from other companies, both property owners and suppliers of digital twins. The results from the interviews are presented in four different parts: Interpretation of concepts, conditions for digital twins, economic factors, and social aspects. The results lead to a discussion about the concept of digital twins and how important it is to have a plan for implementing digital tools. The discussion is followed by an analysis based on parameters for profitability collected from the results. Key words: Digital twin, Laser scanning, BIM, Digitization of existing properties, Digital exclusion, Profitability digital twin IV Innehåll SAMMANFATTNING I ABSTRACT III INNEHÅLL IV FÖRORD VII BETECKNINGAR VIII 1 INLEDNING 1 1.1 Bakgrund 1 1.1.1 Kort information om Higab och fastighetsbeståndet 1 1.2 Syfte 2 1.3 Frågeställningar 2 1.4 Avgränsningar 2 2 TEORETISK BAKGRUND 3 2.1 Digital Tvilling 3 2.1.1 Sensorer och Mätare 3 2.1.2 Internet of Things (IoT) 4 2.2 Building Information Modeling 4 2.2.1 Definition av BIM 4 2.2.2 Användningsområden inom AEC 5 2.2.3 Användningsområden och fördelar inom förvaltning 5 2.2.4 Utmaningar 7 2.3 Laserskanning 7 2.3.1 Användningsområden 8 2.3.2 Tekniken bakom laserskanning 8 2.3.3 I praktiken 9 2.3.4 Skanning till BIM 9 2.3.5 Användning och leverans av data 9 2.4 Organisation och Ledning 10 2.4.1 Organisationsförändring 10 2.4.2 Implementering 13 3 METOD 16 3.1 Utgångspunkt 16 3.2 Kvalitativ metod 16 3.2.1 Kvalitativ intervjustudie 17 3.2.2 Urval av respondenter 17 3.2.3 Fysisk observation 18 3.3 Kvantitativ metod 18 3.4 Metoddiskussion 18 V 3.5 Kvalitetssäkring 19 3.5.1 Tillförlitlighet 19 3.5.2 Pålitlighet 19 3.5.3 Överförbarhet 20 3.5.4 Konfirmering 20 3.6 Undersökningsdesign 20 4 RESULTAT 21 4.1 Tolkning av begrepp 21 4.1.1 Grunden för beslut och den generella synen för digitalisering av fastigheter 21 4.1.2 Definition digital tvilling 23 4.1.3 Definition digitalisering 24 4.2 Villkor för Digital Tvilling 25 4.2.1 Tillverkning av Digital Tvilling 25 4.2.2 Gränssnitt för Digital Tvilling 26 4.2.3 Data för Digital Tvilling 26 4.2.4 Nyttan av en Digital Tvilling 27 4.3 Ekonomiska faktorer 27 4.3.1 Digitala processens påverkan på ekonomin 28 4.3.2 Utmaningen med konkreta siffror 28 4.3.3 Nyckeltal 29 4.3.4 Kostnader och tider för arkitekt, laserskanning och modellering 31 4.4 Den sociala påverkan 31 4.4.1 Upplevelsen från fallföretag 31 4.4.2 Digitalt utanförskap 32 4.4.3 Teknikers förändring av yrke 33 4.4.4 Implementering 33 4.4.5 Ambassadörer 35 4.4.6 Samarbete med andra kommunala företag och privata aktörer 36 4.5 Nulägesanalys Higab 36 4.5.1 Servicetekniker 36 4.5.2 Dokumentcontroller/Registrator 37 5 ANALYS OCH DISKUSSION 39 5.1 Begreppet Digital Tvilling 39 5.2 Utmaningar med digitalisering 40 5.2.1 Implementering 40 5.2.2 Digitalt utanförskap 41 5.3 Parametrar för lönsamhet 42 5.3.1 Projekteringsbesparingar 42 5.3.2 Effektivisering och mätning av driftdata 44 5.3.3 Förenkling av arbetsmoment 46 5.3.4 Fastighetsvärde 47 5.3.5 Kundbehov 48 5.3.6 Förvaltning 49 VI 5.4 Beslut om Digitala Tvillingar för befintliga fastigheter kopplat till parametrar för lönsamhet 50 6 SLUTSATS 55 6.1 Rekommendationer 56 6.2 Noggrannhetsanalys 56 6.3 Fortsatt forskning 57 7 REFERENSER 58 BILAGOR 1 VII Förord Examensarbetet är ett avslutade moment för vår Teknologie Kandidatexamen inom grundprogrammet Affärsutveckling och Entreprenörskap inom Samhällsbyggnadsteknik från Chalmers Tekniska Högskola. Arbetet har genomförts på halvfart under 20 veckor våren 2021. Arbetet har till största del genomförts på Chalmers Tekniska Högskola och inte på fallföretaget med anledning av Covid-19 pandemin. Intervjuer har genomförts både via länk på digitala plattformar tillhandahållna utav Högskolan samt fysiska intervjuer hos fallföretaget. Vi vill rikta ett stort tack till Higab för sitt engagemang och intresse för vårt arbete, vi vill även rikta ett specifikt tack till vår kontaktperson Maritha Enström, som bidragit med sitt stora kontaktnät. Vill också rikta ett stort tack till vår examinator Mattias Roupé och programansvarig Nina Ryd för vägledning och korrekturläsning av arbetet. Ytterligare ett tack till alla respondenter som tagit sig tid, utan er hade arbetet aldrig gått att genomföra. Tack! Göteborg juni 2021 Robin De Maria & Magnus Widén VIII Beteckningar 2D Tvådimensionell 3D Tredimensionell AEC Architecture, Engineering and Construction AI Articifial Intelligence AR Augumented Reality BIM Building Information Model, (Byggnadsinformationsmodell) CAD Computer Aided Design DT Digital Twin, (Digital Tvilling) TLS Terrestrial Laser SaaS Software as a Service API Application Programming Interface KPI Key Performance Indicators IoT Internet of Things ROI Return of Investment, (Avkastning på investering) LoD Level of Detail LoI Level of Information UE Underentreprenör USP Unique Selling Proposition (Unik konkurrensfördel) VR Virtual Reality WSN Wireless Sensor Network (Trådlöst sensornätverkt) ÄTA Ändrings-, Tilläggs- och Avgående arbete IX 1 1 INLEDNING Följande kapitel behandlar bakgrunden till examensarbetet, därefter följer en kort introduktion av företaget och dess fastighetsbestånd, som legat till grund för studien. Vidare presenteras studiens syfte, frågeställningar och avgränsning. 1.1 Bakgrund Laserskanning görs i dagsläget främst vid större renoveringsprojekt av befintliga byggnader för att skapa underlag för en detaljerad digital dokumentation, samt skapa möjligheten att få en virtuell representation av fastigheten. Det underlag som fås genom laserskanning kan användas för att skapa exempelvis BIM-modeller och Digitala Tvillingar. (Lantmäteriet, 2020). Dinis, F et. al. (2020) menar på att det finns ett behov av mer lättförståelig, korrekt och tydlig information inom byggbranschen och adresserar ett problem hos byggbranschen som innefattar att aktörer väljer att använda ett mer traditionellt tillvägagångssätt för byggteknik. Dinis, F et. al. (2020) föreslår att kommunikationen i byggprojekt, särskilt mellan yrkesverksamma som saknar specifika kunskaper inom BIM, måste förbättras. Detta går att uppnå genom att koppla samman laserskanning och VR med BIM-modeller. Ett arbetssätt som möjliggör detta skulle effektivisera hela processen från datainsamling på plats, genom databehandling och analys, och tillslut samla all information i ett gemensamt moln som alla har tillgång till (Dinis, F. et. al. 2020). Författarna beskriver ett genomgående problem inom digitalisering av byggbranschen, den visar på ett behov av en kvalitativ datainsamling för utredning av de sociala aspekter som påverkar beslut och inställning. Cheng, H. et. al. (2020) visar vilket värde 3D-skanning och fotogrammetri har i syfte att återskapa en historisk byggnad, både invändigt och utvändigt, i form av detaljrikedom. Denna teknik skapar också möjligheter för framtida projekteringar där eventuell renovering kan behöva ske, men skall också vara en hjälp vid underhåll och förvaltning. Fördelen är att ritningar och nya förändringar med enkelhet kan sparas ner som lager i BIM, vilket också är reversibelt vilket innebär att tidigare delar av en byggnad kan hämtas tillbaka om de en gång blivit modellerade i BIM (Cheng, H. et. al. 2015). Både litteratur och egna erfarenheter, samlade under studietiden, har visat en brist i underlag för äldre fastigheter, därav väcktes intresset för att utreda detta vidare. Intresset ledde till en dialog med Higab, då deras fastighetsbestånd är passande för frågan samt att de är i utvecklandet av en digtaliseringsstrategi. Dialogen ledde till att fyra frågeställningar skapades för att möta både företagets behov och för att bibehålla skribenternas intresse. 1.1.1 Kort information om Higab och fastighetsbeståndet Higab är ett kommunalt fastighetsbolag i Göteborg som förvaltar fastigheter med ett, för staden utnämnt kulturvärde. Fastigheterna är ofta av äldre karaktär med mycket detaljer och historia från när staden blev till, men även arenor och saluhallarna. Higab står för Hantverkare i Göteborg AB och bildades 1996 efter beslut i kommunfullmäktige. Bolagets uppgift var att ”förvärva fastigheter eller uppföra byggnader, där hantverkare och industriidkare kan beredas för sina rörelser lämpliga lokaler” (Higab, 2015). Det första större projektet var att uppföra Hantverkshuset 2 Stampen vid Svingeln som var tänkt att erbjuda ersättningslokaler till de företag som blev berörda i samband att köpcentrumet Nordstan uppfördes. Higab har under åren, genom förvärv av andra kommunala bolag, ökat portföljen med fler fastigheter och själva uppfört nya, beståndet är därför väldigt diversifierat. (Falk, B. 2016). 1.2 Syfte Syftet med undersökningen är att utreda när det är lönsamt att genomföra laserskanning eller skapa en fullvärdig digital tvilling av befintliga byggnader. Syftet är även att ta reda på vilka parametrar som styr lönsamheten och hur kan man dra nytta av att digitalisera befintliga byggnader ur ett längre perspektiv. Studien syftar även att skapa ett beslutsunderlag för fler fastighetsföretag. 1.3 Frågeställningar Digitalisering av befintliga byggnader är ett relativt outforskat område, därav kommer studien att fokusera på fyra forskningsfrågor som kommer ligga till grund för insamlingen av data. Följande fyra forskningsfrågor kommer att beröras: Vad innebär en Digital Tvilling? Vilka för och nackdelar finns det med en Digital Tvilling? Vilka parametrar är relevanta utifrån lönsamheten? Vilka byggnader är aktuella att laserskanna eller skapa en Digital Tvilling av? 1.4 Avgränsningar Undersökningen ämnar framför allt att undersöka byggnader inom Higabs befintliga fastighetsbestånd, som inte är bostäder. Utgångsobjekt för rapporten är en byggnad i fastighetsbeståndet som redan genomgått en laserskanning eller digitaliserats genom en fullvärdig digital tvilling. Geografisk avgränsning avgörs genom fallföretagets befintliga fastighetsbestånd och inom Sverige. Undersökningen är begränsad till att endast undersöka den ekonomiska, sociala, miljö och tekniska lönsamheten av laserskanning och Digital Tvilling av befintliga byggnader. 3 2 TEORETISK BAKGRUND I detta avsnitt presenteras den tekniska bakgrunden för en Digital Tvilling, BIM och laserskanning, i syfte att förstå funktion, användningsområde samt hur dessa förhåller sig till varandra. Förändringsarbete inom organisationer, som en del av implementering av digitala verktyg, presenteras genom litteratur och vetenskapliga teorier. 2.1 Digital Tvilling Användningen av en digital kopia av en fysisk produkt för att utföra operationer i realtid kallas ofta Digital Tvilling (DT). Begreppet togs fram av NASA för optimering av säkerhet och tillförlitlighet. DT nyttjas främst inom produktutveckling, där det föreligger snabba förändringar i produktionen, vid förändrat produktutbud eller produktdesign. Samhällets ökade fokus på hållbarhet och minskade avfall, har också varit en drivande faktor för att optimera både design och tillverkning. (Söderberg et.al 2017). Aktuella metoder för att fånga den byggda miljön med hjälp av fjärranalys och fotogrammetri-baserade metoder möjliggör skapandet av 3D-punktmoln som kan användas som grunddata för en DT, tillsammans med befintlig dokumentation från BIM och ritningar. 3D-punktmoln i sig innehåller ingen specifik information om de byggkomponenter som de representerar fysiskt, men med hjälp av maskininlärningsmetoder kan de förbättras med semantik som skulle möjliggöra rekonstruktion av befintlig BIM- och grundläggande DT-data (Stojanovic et al. 2018). Den digital tvillingen har ett syfte att försöka förutspå underhåll, optimera drift och levnadslängd för ett objekt eller en instans. Laserskannade objekt som är visualiserade i en DT har en precishet och noggrannhet som gör att den kan användas till att återspegla verkligheten. Inom fordonsindustrin har denna funktion möjliggjort testkörningar av en tillverkningslina för att fastställa vilka yttre geometriska data som kan användas för nya fordonsmodeller med samma tillverkningslina. Inom fastighetsbranschen skulle denna funktion exempelvis kunna användas för att förutspå möjligheter att transportera objekt inuti en fastighet. Då alla geometriska data är kända för ett objekt och då fastigheten är laserskannad så skulle det genom den digitala tvillingen kunna gå att förutspå om ett visst byggnadselement eller byggprodukt, exempelvis ett fläktaggregat, går att montera i fastigheten utan ingrepp, eller om större ingrepp behöver göras. (Personlig Kommunikation, Rikard Söderberg). 2.1.1 Sensorer och Mätare För att kunna veta vad som händer i en byggnad behövs komponenter som kan mäta data. I detta ändamål utrustas fastigheten med sensorer och mätare. Med hjälp av dessa går det att observera rörelser, ljudnivåer, luftflöde och upptäcka eventuella fel som exempelvis gasläckage i ett specifikt utrymmer. Vidare behöver en byggnad kunna ändra sitt tillstånd med grund i den data som samlas in av sensorer och mätare. För detta ändamål kopplas sensorernas och mätarnas data till speciella programvaror som sedan kan styra de olika tekniska systemen exempelvis belysning, uppvärmning, luftkonditionering. För att dessa ska funka effektivt ihop behövs det något typ av nätverk som kopplar samman kommunikationen mellan de båda (Batov, 2015). 4 2.1.2 Internet of Things (IoT) Den senaste tiden har användandet av IoT ökat kraftigt inom alla branscher och kommer att öka mer och mer i fastighetsbranschen. Denna ökade användning kommer möjliggöra att sensorer och mätare kan kopplas vidare till ett och samma system (Khajavi et al,. 2019). Madakam et al., (2015) definierar IoT som ”ett öppet och omfattande nätverk av intelligenta objekt, som har kapacitet att automatiskt organisera, dela information, data och resurser, reagerar och agerar inför situationer och förändringar i miljön”. Vid diskussioner om modern utveckling inom internetteknik och WSN, har IoT förklarats som ett allmänt förekommande globalt datanätverk där de insamlade uppgifterna, från billigare och lättillgängliga sensorer och ställdon, kan användas för dataanalyserad styrning av resurser eller fysiska miljöer. I och med prestandaförbättringar av datorer och förmågan att kommunicera över internet för objekten inom IoT, ges användarna en möjlighet att genom trådlös eller trådbunden kommunikation, få ut information som kan användas för att styra objekten manuellt eller genom AI få hjälp att styra objekten. (Khajavi et al,. 2019). 2.2 Building Information Modeling Building Information Modeling, eller BIM, anses av många, både forskare och professionella, erbjuda en lösning på många av de problem som för upplevs inom byggbranschen och inte minst fastighetsbranschen. (Hardin, 2011, Eastman et al., 2008). Detta avsnitt börjar med att förklara begreppet och definitionen av BIM, avsnitt 2.2.1. Vidare redogörs för användningsområden, hur det fungerar i praktiken och dess potential och utmaningar. Att förstå BIM är en förutsättning för att förstå digitala tvillingar och därav läggs stor vikt vid att förklara utförligt vad det faktiskt innebär och vilka fördelar det för med sig in i fastighetsbranschen. 2.2.1 Definition av BIM Inom arkitektur, teknik och konstruktion (AEC) används BIM alltmer under hela anläggningens livscykel för olika syften, såsom planering av renoveringar, planering av befintlig yta och hantering av byggnadsunderhåll (Xiong, et al., 2013). 3D- modelleringen framkom på 70-talet från en tidig datorstödd design (CAD) inom flera branscher (Volk et al., 2014). Medan många branscher utvecklade mer sofistikerade tekniker begränsades byggsektorn under lång tid till den traditionella 2D-designen (Smith och Tardif, 2012). Det som kännetecknar BIM och skiljer det från enbart en 3D-modell är den objektbaserade strukturen (Smith och Tardif, 2012). En BIM- modell består av "intelligenta objekt", med egenskaperna hos deras verkliga motsvarigheter till faktiska byggnadskomponenter, som dörrar, fönster och väggar. Detta innebär att till exempel ett fönster "vet" att den bara kan existera i en vägg, och en vägg "förstår" att dess väsentliga attribut är tjocklek. Objekt kan ha geometriska eller icke-geometriska attribut med funktionell, semantisk eller topologisk information. Förutom byggnadselementens egenskaper kan en BIM-modell innehålla information om rumsliga relationer, kvantiteter, kostnadsberäkningar, materialinventarier och projektschema (Azhar, 2011). I BIM: s tidiga historia var det främst till nytta för arkitekter och ingenjörer i designfasen och inom samgranskningsområden som kollisionskontroller, visualisering och mängdning (Volk et al., 2014). Utvecklingen har lett till ett ökat antal användningsområden inklusive 5 energianalys, schemaläggning, spårning, arbetsplatssäkerhet etc. Nya trender indikerar en förändring och ökat fokus på senare stadier av byggnadens livscykel inklusive underhåll, renovering, dekonstruktion. Ett möjligt användningsområde för BIM är att simulera byggprocessen i en virtuell miljö och demonstrera hela byggnadens livscykel för att underlätta i design-, bygg- och fastighetsfasen (Bosch- Sijtsema et al., 2021) 2.2.2 Användningsområden inom AEC BIM går att använda genom hela livscykeln för en byggnad. Det betyder också att BIM används inom flera olika områden. Inom projekteringsfasen skapas det ett underlag genom att arbeta fram en modell av 3D-objekt. Modellen innehåller flertal parametrar såsom höjd, area, volym, längd, material och dess egenskaper, m.m. Vidare går det att få fram beskrivningar och materiallistor. Till skillnad från 2D- CAD-verktyg är det enkelt att revidera i modellen och samtidigt få en ändring genom allt underlag. BIM underlättar arbetet under byggproduktionsskedet genom att tillgodose lättförståelig information och visualisering av projektet. Framför allt underlättar BIM beslutsprocesserna som pågår under en byggprocess (Jongeling, 2008) 2.2.3 Användningsområden och fördelar inom förvaltning BIM har framför allt fått genomslag gällande design- och konstruktionsfasen medan anpassningen till förvaltningsprocessen hamnat efter. Trots de betydande kostnader som underhållsfasen innebär har ett tydligt fokus legat på konstruktionens projektkostnader (Teicholz, 2012, Becerik-Gerber et al., 2011). Enligt Eastman et al. (2008) erbjuder BIM fastighetsägare och förvaltare möjligheten att effektivisera införande av byggnaders information, vilket leder till en mer effektiv och pålitlig leveransprocess, som minskar tiden och kostnad under hela livscykeln. Det finns många användningsområden för BIM inom förvaltningsbranschen. Följande sammanfattning är baserad på Becerik-Gerber et al. (2011) fallstudie som redogör för nuvarande och potentiella tillämpningsområden för BIM inom förvaltning; Att hitta byggnadskomponenter som utrustning och material är en upprepande och tids- och arbetskrävande uppgift för förvaltare. Oftast förlitar sig chefer på pappersbaserade ritningar eller på deras intuition för att få ett intryck av situationen. Ett problem med denna praxis är till exempel i nödsituationer eller när ny personal som är okänd på platsen behöver hitta information. Förvaltare kan använda BIM- funktioner som visa, söka, filtrera och markera för att navigera in i virtuell modell och vägleda sig själva för att rikta in sig på komponenter och visa relevant data. Att ta bort gissningarna kan minska underhållskostnaden avsevärt. (Becerik-Gerber et al. 2011) En annan aspekt är att underlätta tillgång till data i realtid. Förvaltarens dagliga praxis innebär vanligtvis mycket hantering av byggnadsinformation. Det krävs oftast orientering i flera olika databaser för att hitta nödvändiga data. BIM kan tillhandahålla en enhetlig datainkomstpunkt där data tillsammans med den kunskap som erhållits under underhåll och drift av byggnaden, kan utgöra en databas för kunskapshantering. I verkligheten skulle det betyda att förvaltningstekniker kunde välja ett målobjekt och från det hämta de data som behövs. Den effektiva tillgången till information skulle 6 inte bara minska tiden och arbetet som behövs för att hämta det, men också undvika ogrundade beslut i avsaknad av information. (Becerik-Gerber et al. 2011) En tredimensionell BIM-modell med förmågan att integrera materialstruktur, ljuskällor, landskapsarkitektur etc. innebär en helt unik representation av utrymme till anläggningschefer, till exempel under design, renoveringar och ombyggnader. BIM: s möjligheter är inte minst uppenbart ur ett marknadsföringsperspektiv, där visualisering av inre utrymmen och möbler kan ha ett stort inflytande på uthyrningsprocessen. (Becerik-Gerber et al. 2011) Vanligtvis när ett projekt överlämnas till klienten påbörjas en manuell, lång och felbenägen process för överföring av information till förvaltarens valda system. Det är av kritisk betydelse att de överförda uppgifterna är strukturerade med en ordentlig terminologi så att det effektivt kan användas och hanteras av företaget i fråga. Genom att använda BIM och involvering av kundens krav i tidiga projektfaser är det möjligt att fånga, digitalisera och överföra nödvändiga data på ett mer effektivt sätt. Den processen skulle kunna vara automatiserad om informationen från olika discipliner var lagrade i BIM-modellen på ett korrekt och konsekvent sätt. (Becerik-Gerber et al. 2011) En BIM-modell kan erbjuda möjligheten att visualisera och fungera som ett verktyg för att effektivt kunna utnyttja utrymmen i rum och lokaler. En sådan funktion underlättar arbetet med att identifiera outnyttjade ytor, förutsäga behovet av ytor, förenkla analys av fastighetens ytor och förenkla inflyttning. En byggnad är ständigt i en förändringsprocess, vilket leder till att det kan bli nödvändigt att renovera, bygga om eller till och med riva. En BIM-modell kan hjälpa till med planering, analys och simulering av dessa aktiviteter. Modelleringar med hög detaljeringsgrad kan användas för att presentera egenskaper för exteriör och interiör, mängduppskattning av nödvändiga byggmaterial, identifiering av utrustning etc. Historik från byggnaden, såsom material och kostnad för design och konstruktion kan användas vid planering av det kommande arbetet. (Becerik-Gerber et al. 2011) I en nödsituation är det av avgörande betydelse att nödvändig information är lättillgängligt. En BIM-modell och ett grafiskt gränssnitt kan identifiera eventuella svårigheter och dolda förhållanden vid nödsituationer och evakuering. Modellen kan också vara till hjälp för att identifiera vattenposter, elektriska paneler, farliga material och planritningar i byggnaden för att underlätta för exempelvis brandmännen i deras arbete. En BIM-modell kan också fungera som ett verktyg där nödsituationer simuleras och utvärderas i utvecklingen av svarsplaner. (Becerik-Gerber et al. 2011) Traditionellt används energihanteringssystem för styrning och övervakning av byggnadens konsumtion. Dessa är vanligtvis separata system som resulterar i brist på sammankoppling från byggnadens andra funktioner. Vid sammankoppling av dessa skulle det gå att simulera energiåtgång för att sedan kunna göra åtgärder för att minska energiförbrukningen i hela byggnaden. BIM kan styra energiförbrukning genom att till exempel stänga av lamporna på distans i tomma rum. Dokumentation av data kan sedan användas för att förutsäga konsumtionsbeteende, energirelaterad budgetering och stöd för bevarande aktiviteter. (Becerik-Gerber et al. 2011) 7 När ny personal introduceras till ett företag, när nya byggnader har förvärvats eller när befintliga byggnader ändras, uppstår situationer där ny information måste föras vidare till rätt personer. Utbildning hanteras genom presentationer, platsbesök, demonstration för hand och självstudier. Dessa metoder är tidskrävande och bygger på ett stort förtroende för den som lär ut. Med BIM kan praktikanter/nyanställda gå in i en visuell modell av byggnaden och själv undersöka byggnadens utrymmen, utrustning etc. Detta skulle kunna ersätta undervisningen. BIM modellen skulle inte bara kunna hjälpa praktikanterna/nyanställda att förstå framtida uppdrag, men också användas vid bedömningen av deras färdigheter. (Becerik-Gerber et al. 2011) 2.2.4 Utmaningar Utmaningarna för BIM-implementering är ofta uppdelade i två kategorier, process- eller tekniska utmaningar och organisatoriska utmaningar (Becerik-Gerber et al., 2011, Eastman et al., 2008). Becerik-Gerber et al. (2011) har sammanställt en lista över hinder för BIM-implementering inom fastighet- och förvaltningsbranschen enligt följande: Process- eller tekniska utmaningar • Oklar rollfördelning. Vem står ansvarig för att ladda in data i modellen eller databaser och vem ansvarar för att underhålla modellen; • Brist på effektivt samarbete mellan projektintressenter för modellering och • modellens användare; samt • Svårigheter med mjukvaruleverantörens engagemang, konkurrens och brist på gemensamma intressen. Organisatoriska hinder • Kulturella hinder för att införa ny teknik • Behov av investeringar i infrastruktur, utbildning och nya programverktyg. Där organisationen i sig blir hindret. • Odefinierade avgiftsstrukturer för ytterligare omfattning. • Brist på verkliga fall och bevis på positiv avkastning på investeringen. Eastman et al. (2012) konstaterar att det finns stora vinster att hämta om BIM implementeras på ett korrekt sätt, men i de fall det är dåligt genomfört kommer det bara att göra att det tar extra tid och resurser och orsaka frustration och förvirring för de involverade. Eastman et al. (2012) fortsätter att säga att BIM är en komplex process och att de människor som är involverade i BIM-processen behöver allmän kunskap om vad BIM är. 2.3 Laserskanning Genom laserskanning kan ett föremåls yttre geometriska data fås i exakthet och sedan överföras till digitala plattformar. Verktyget används inom flera olika branscher. I följande avsnitt presenteras verktygets funktion samt användning av det för fastighetsbranschen. 8 2.3.1 Användningsområden Laserskanning används för att samla in data genom att skanna en plats eller ett objekt. Den data som erhålls används sedan för analys. Vad som ska analyseras i erhållna data skiljs åt beroende på vad beställaren efterfrågar. Metoden skapar en 3D-modell av verkligheten och är således användbar inom många olika områden. När det kommer till bygg- och fastighetsbranschen används tekniken för att kontrollera nybyggnation mot ritningar, för att modellera befintliga byggnader där underlag saknas, vid renovering, volymberäkningar etc. (Reshetyuk, 2017). När det kommer till förvaltning och underhåll är laserskanning en effektiv metod för att kunna få en exakt bild över fastigheten och på sådant sätt upptäcka avvikelser och även förenkla arbetsprocessen vid underhåll (Trimble, 2013) 2.3.2 Tekniken bakom laserskanning Till skillnad från de första laserskanningsinstrument som lanserades, som var tunga och klumpiga, är dagens instrument mer kompakta och lätta. Det finns idag instrument som har funktionen att klara av trådlös styrning eller styrning via mobiltelefon/surfplatta. Den enkelt beskrivna teorin för hur en laserskanner fungerar är att en laserstråle skickas ut från ett instrument mot ett objekt för att sedan kunna mäta avståndet med hjälp av löptiden. De skannrar som använder pulsmätare som metod fungerar i princip på samma sätt, men skickar i stället ut laserljuset med diskreta pulser. Laserstrålen förflyttas sedan automatiskt horisontellt och vertikalt för att fånga upp 3D-koordinater som sedan resulterar i ett så kallat punktmoln. Denna teknik är väldigt effektiv och en mätare kan fånga upp hundra tusentals punkter på bara en sekund se figur 1. (Reshetyuk, 2017). 2.3.2.1 Light detection and ranging – LiDAR LiDAR (Light Detection and Ranging) är en metod för avståndsmätning genom laserljus. Lidarsystem fungerar genom att skicka ut pulser av ljus mot ett mål och sedan mäta hur lång tid det tar för dessa ljuspulser att reflekteras tillbaka till sensorn. Systemet liknar tekniken som återfinns hos både ekolod och radarsystem, men använder sig utav ljuskällan istället för ljud- eller radiovågor. (Thomas, V. 2019). 2.3.2.2 Terrestrial Laserskanning (TLS) Det praktiska användningsområdet av en TLS kan liknas användandet av avståndsmätningar med en totalstation med inbyggd teodolit (vinkelmätare) TLS:en kan, likt teodoliten, rotera kring både den horisontella och vertikala axeln, vilket möjliggör datainsamling i ett 360 graders spektrum runt båda axlarna (Harrie, 2008). Enheten placeras på ett stativ på mark- eller golvnivå för att inhämta data genom att mäta eko från utsänd elektromagnetiska energi, en laserstråle, vilken principen kallas för löptidsmätande. Genom små förändringar/förflyttning av laserns position i horisontal och vertikalled, kan mätningar göras på fler punkter, men från en och samma position, detta kallas skanning. TLS:en registrerar, förutom tiden, även horisontella riktningar och vertikala vinklar, för att möjliggöra beräkningar av 3D- koordinater, sammanställda utgör dessa tillsammans ett punktmoln. (Reshetyuk, 2017). 9 Figur 1, Principen för TLS-mätningar (Reshetyuk, Y. 2009) 2.3.3 I praktiken Laserskanning sker främst genom en skanningsvagn, som skjuts framför en operatör, alternativt en buren variant som bärs på ryggen. Båda typerna kan vara utrustade med kameror som tar panoramabilder runt sin egen axel, det vill säga att den tar bilder i 360 grader. Dessa bilder kan kopplas till punktmolnen och på så sätt platsbestämma var i rummet dessa bilder skall sitta och få en noggrannhet in på millimetern. Innan laserskanning inuti fastigheten kan påbörjas behöver fastighetens geoposition fastställas, detta görs med hjälp av totalstationer. Totalstationer placeras ut utanför byggnaden som fyra hörnstenar, dessa bildar därefter ett osynligt kryss mellan totalstationerna, en referenspunkt. Oftast tar man ut fler referenspunkter än en, för att öka noggrannheten, dessa markeras sedan fysiskt i byggnaden med hjälp av tejp eller annat material för markering. Referenspunkterna används sedan för att säkerställa laserskannerns positionering inuti byggnaden genom att man ställer in en laserstråle direkt på markeringen och hittar rätt geopostition innan skanningen påbörjas. Med hjälp av denna teknik så fås att alla laserpunkter hamnar på ett korrekt ställe i punktmolnet. (Personlig Kommunikation Zynka). 2.3.4 Skanning till BIM Att konvertera skannade data, det vill säga punktmolnen, till BIM-modeller sker traditionellt genom tre steg; först samlas den skannade data in från en eller flera olika skanningsstationer. Därefter flätas data samman från det olika stationerna, i vad man kan kalla efterbehandling eller registrering av data. Sista steget är att skapa en CAD- eller BIM-modell där punktmoln används som referenspunkter i modellen. (Gleason. D, 2013). 2.3.5 Användning och leverans av data Användningen av skannade data, som grund för att konstruera en komplett CAD- eller BIM-modell, medför i första hand snabbhet i konstruktion av modellen, men den medför också att viss detaljrikedom blir lidande. Genom att kombinera skannade data med fotogrammetri, bilder tagna genom flygplansskanning, kan detaljrikedomen för ett eller flera objekt ökas. I dessa fall bestäms vissa attribut av skanningen, som 10 exempelvis höjddata, medan andra delar som väggar, fönster och fasader modelleras av en fysisk person. (Harrie. L, 2008). 2.4 Organisation och Ledning Följande avsnitt berör organisationsförändring och modeller kopplade till organisationer mer allmänt och redogör sedan för implementering gällande digitala verktyg. Detta är kopplat till de utmaningar som införandet av nya digitala verktyg medför i en organisation. 2.4.1 Organisationsförändring En organisationsförändring kan delas upp i tre olika delar. Först behöver förändringens omfattning bestämmas och det handlar främst om små, medelstora eller radikala förändringar. Hur svårt, eller hur mycket tid och energi, som behöver läggas för varje förändring varierar och behöver inte ha en koppling till just hur stor eller liten den är, en stor förändring kan vara lättare att genomföra än en liten och vice versa. (Forslund, 2019). Det andra är att kategorisera förändringens innehåll och få fram vad själva förändringen innebär. Dessa olika typer av förändringar kan och sker ofta parallellt då det inte medger att endast en förändring sker. (Forslund, 2019). ● Personella förändringar, ● Strukturella förändringar, ● Systemförändringar, ● Kulturförändringar, ● Mål- och Strategiförändringar. Tredje indelningen handlar om att kategorisera vad det är som ger upphov till att förändringen behöver genomföras, källan till förändring (Tabell 1). Precis som med förändringens innehåll är det inte säkert att endast en källa är grunden till förändring, det finns ofta flera källor. (Forslund, 2019). Intern källa Extern källa • Ledning • Kunderna • Medarbetare • Konkurrenterna • Den naturliga utvecklingslogiken • Andra omvärldsfaktorer Tabell 1, Källor till förändring, författarnas egen tabell 2.4.1.1 Förändringsmodeller Förändring av organisationer kräver rationella och tydliga steg i form av förändringsmodeller för att bli lyckade. En bra grund för att åstadkomma en förändring är att följa Lewin Trestegsmodell eller Lippitt, Watson och Westleys Sjufasmodell, som presenteras nedan. Lewins Trestegsmodell Modell är en klassisk förändringsmodell som ligger till för många andra och består av tre faser: Upptining (Unfreeze), förflyttning (Change) och frysning (Refreeze). (Lewin, 1951). 11 ● Upptining, handlar om att skapa motivation i organisationen och förbereda för en förändring, detta genom att ifrågasätta den nuvarande organisationen. ● Förflyttning, är där människor börjar lösa sin osäkerhet och leta efter nya sätt att göra saker. Människor börjar tro och agera på sätt som stöder den nya riktningen. ● Frysning, när förändringarna tar form och människor har anammat de nya sätten att arbeta är organisationen redo att frysa på nytt. Lippitt, Watson och Westleys Sjufasmodell Modellen är en vidareutveckling av Lewins modell som involverar en utomstående part i förändringen, exempelvis en konsult. (Lippitt et. al. 1958). Fas 1: Utveckla ett förändringsbehov Fas 2: Etablera en förändringsrelation med någon utomstående Fas 3: Klargöra eller diagnostisera organisationens problem Fas 4: Undersöka alternativa vägar och mål. Besluta om mål och handlingsintentioner Fas 5: Omvandla intentionerna till handlingar Fas 6: Generalisera och stabilisera förändringen Fas 7: Avsluta förändringsarbetet 2.4.1.2 Analys och problemidentifiering För att identifiera organisationens ställning och identifiera organisationens problem är det vanligt för företag att använda sig utav en SWOT-analys. Genom att kategorisera företagets styrkor, svagheter, möjligheter och hot, så fås en bild av vart man står idag och vilka problem som man har framför sig. SWOT-analysen har däremot ingen lösning eller något hjälpmedel för att ta hand om det material som kommer ut från den. Nadler och Tushmans kongruensmodell kan ses som en bättre modell för att hitta hur varje del i organisationen påverkar en annan men också hjälpa till med hur materialet som kommer ut skall sorteras. (Forslund, 2019). Figur 2 Illustration av Nadler-Tushmans Kongruensmodell, Författarnas Illustration Input i kongruensmodellen syftar till att hantera alla faktorer som är givna för organisationen vid starten utav problemidentifieringen eller analysen, denna är 12 uppdelad i fyra delar (Se figur 2). Första delen syftar till att hantera alla faktorer och intressenter som är utanför organisationen, men som ändå har en direkt påverkan på den, alltså dess omgivning. Exempel på dessa intressenter kan vara, kunder, lagar och regler, eller leverantörer. Omgivningen har även tre kritiska faktorer som påverkar organisationsanalysen. Omgivningen ställer krav på hur organisationen ska fungera och vad som förväntas, den kan begränsa i vilken omfattningen den kan verka i form av kapital eller regleringar från lagar och regler, och den kan ge möjligheter till nya vägar att utveckla organisationen. Vid analys av en organisation måste hänsyn tas till alla dessa tre kritiska faktorer för att fastställa om omgivningen enskilt eller tillsammans skapar krav, begränsningar eller möjligheter för organisationen. (Nadler et. al. 1980). Andra delen syftar till att få med företagets historia, det handlar om tidigare beteenden, aktiviteter, kriser och lyckade genomförande som organisationen genomgått historiskt. Den handlar också om att få med effektiva arbetssätt som redan nu existerar i organisationen som kan vara av nytta att ta med in i nästa struktur. (Nadler et. al. 1980). Tredje delen handlar om organisationens resurser i form av kapital, teknik, information och personal. Vid en analys av organisationens resurser är det viktigt att titta på två specifika delar; hur står sig organisationens resurser i kvalitet i förhållande till omgivningen och hur förhåller sig resurserna till förändringar och om de är flexibla. (Nadler et. al. 1980). Sista delen, strategin, skiljer sig något från det tidigare delarna i inputen, då den på ett sätt är komponerad av de tre tillsammans och skall återspegla en form av genomförandeplan. Vid analys av organisationens strategi finns det tre kärnfaktorer som behöver tas med. Den första faktorn, vilket är företagets och organisationens kärnuppdrag, vilka marknader kommer man att verka inom och hur kommer konkurrensen påverka. Den andra faktorn avser hur organisationen ska uppnå sina nya mål genom att anställa eller förändra tjänster för att nå sitt kärnuppdrag. Den tredje handlar om hur strategin uppnår det nya mål som satts upp för den nya organisationen. (Nadler et. al. 1980). Nyckelorganisationen består enligt Nadler och Tushman (1980) utav fyra grundkomponenter; arbetsuppgifter, individer, formell organisation och informell organisation. Arbetsuppgifter är det grundläggande arbetet som ska utföras av organisationen. Analysen av arbetsuppgifter skulle enligt Nadler och Tushman (1980) inkludera en beskrivning av det grundläggande arbetsflödet och funktionerna med uppmärksamhet på egenskaperna hos dessa arbetsflöden, exempelvis kunskaper, färdigheter eller begränsningar, som krävs/finns, för att utföra just den arbetsuppgiften. Den andra komponenten i en organisation involverar individer som presterar organisatoriska uppgifter. Här beskriver Nadler och Tushman (1980) att frågan handlar om att identifiera egenskaper hos de anställda. De mest kritiska aspekterna inkluderar de anställdas individuella kunskaper, olika behov, förväntningar och uppfattningar på organisationen då dessa potentiellt kan påverka deras beteenden. Tredje komponenten , den formella organisationen, är enligt Nadler och Tushman (1980) den del som inkluderar organisationens struktur, processer och metoder, 13 egentligen företagets värdeord, för att få de anställda att utföra uppgifter som överensstämmer med organisationens strategi. Flera mindre faktorer ingår i den formella organisationen, en av dessa är organisationsstruktur, hur är företaget uppbyggt och arbetar enheterna. Hur fungerar samordningen mellan olika enheter och hur utförs kvalitetssäkring och kontroll av arbetet. Nadler och Tushman (1980) förklarar även hur arbetets utformning, arbetsmiljön och hur utveckling av anställda är faktorer som ingår i den formella organisationen. Den sista komponenten som beskrivs som den informella organisationen, handlar om det arbete som sker utanför det som är formellt fastställt av företaget. Dessa funktioner uppkommer oftast under tiden som organisationen är verksam och kan både vara ett komplement till att den formella organisationen faktiskt skall fungera då något missats vid fastställandet av den formella. Den kan också uppkomma som ett skydd mot den formella strukturen som finns i organisationen. Därför kan den både hjälpa och hindra organisationens prestationer. (Nadler et. al. 1980). Nadler och Tushmans (1980) förklarar Output, som ett resultat av vad organisationen producerar, hur bra det fungerar och hur effektivt det är. Det är möjligt att fastställa vilka faktorer som är nyckelfaktorer i organisationen, men först måste organisationens resultat ses på flera olika nivåer. Utöver organisationens basproduktion, produkter/tjänster som organisationen tillhandahåller, behöver även övriga faktorer som bidrar till organisationens resultat ses över. Hur grupper eller enheter inom organisationen presterar eller funktionen hos enskilda organisationsmedlemmar är exempel på dessa. (Nadler et. al. 1980). På organisationsnivå behöver hänsyn tas till tre faktorer gällande organisationens prestation; måluppfyllnad, utvärdera hur väl organisationen nått sitt mål eller sina milstolpar (som bestämts av strategin), resursanvändning; hur väl nyttjar organisationen tillgängliga resurser, anpassningsbarhet; hur lyckas organisationen anpassa sig till en önskad position i förhållande till omgivningen eller hur klarar organisationen förändringar som sker i omgivningen. (Nadler et. al. 1980) 2.4.2 Implementering Tillväxten av digital teknik har radikalt omformat företagens verksamheter och affärsmodeller. Detta har i sin tur lett till stora förändringar i företagens aktiviteter, processer och kapacitet. Ett viktigt inslag i det digitala förändringsarbetet är att omformulera sina affärsmodeller så att de överensstämmer med sin affärsstrategi. Ny digital teknik kan sänka barriärerna mellan branscher, gynna förbindelser, utbyten och partnerskap mellan företag som verkar i olika sektorer (Correani et al., 2020) Implementering av digitala verktyg kommer inte bara med fördelar utan även stora utmaningar. Correani et al. (2020) hänvisar i sin artikel till nyligen gjorda undersökningar som visar på att 66% till 84% av digitala förändringsarbeten misslyckas. En stor utmaning är att säkerställa enhetlighet mellan strategiformulering och strategiimplementering. En digital strategiformulering ska definiera en vägledande policy för skapande och tilldelning av värde genom att utnyttja digital teknik för att uppnå långsiktiga mål och inkludera faktorer relaterade till den externa miljön, den tekniska potentialen i det nuvarande konkurrensscenariot och utvecklingen av marknaden. Därför bör formuleringen av digital strategi identifiera de 14 delar av företagets affärsmodell som måste modifieras enligt den nya strategin, tillsammans med omfattningen av den digitala omvandlingen. En digital strategiimplementering hänvisar till hur företag översätter den digitala strategin till en konkret plan med uppsättning av åtgärder. För att säkerställa enhetlighet mellan företagets handlingar och de mål som definieras i den digitala strategin behövs en noggrann implementering. Det antas ofta att när en strategi definierats, så kommer implementeringen följa. Företagspraxis visar att detta inte alltid är fallet och att befattningshavare inte kan dra nytta av digitala omstruktureringar om de inte effektivt kan genomföra den. Studier visar att en effektiv strategiimplementering är mer avgörande jämfört med strategiformulering för att lyckas. En bra strategi har inget värde om den inte utförs ordentligt. (Correani et al., 2020) En digital omvandling kan kräva en väsentlig förändring av affärsmodellen för att få ut maximalt med fördelar och för att minska kostnadsbördan. Affärsmodellen är avgörande för att anpassa infrastrukturen för ett företags värdeproposition, marknadssegment, värdekedja och värdetilldelning. Att identifiera kärnaspekterna bakom en digital strategi och dess implementering gör det möjligt för företag att tillämpa det digitala synsättet på sin nuvarande verksamhet, fastställa nya sätt att skapa värde och därmed förnya sina strategier. (Correani et al., 2020) Correani et al. (2020) har genom en flerfallsstudie på tre företag (CNH Industrial, Vodafone och ABB) konstruerat ett ramverk som företag kan använda för att effektivt implementera sina digitala strategier. Utgångspunkten är att definiera omfattningen av den digitala förändringen. Att tydligt definiera vad företaget vill uppnå är ett sätt att upprätthålla fokus på målet och säkerställa enhetlighet hos varje byggsten i strategin. Vidare är data en central del i strategin. Den viktigaste aspekten av dataanvändning är att den måste uppdateras ständigt. För att kunna analysera måste nya data samlas in kontinuerligt. När data samlats in ska den bearbetas för att kunna extrahera information som fyller på organisationens kunskapsbas i ämnet. För att undvika ineffektivitet måste företaget ha omfattningen av den digitala förändringen klart för sig. Detta är en hörnsten för att definiera hur företaget tänker skapa värde för sina kunder. Omfattningen formas utifrån de strategiska målen och hjälper till att föra ihop strategi och implementering. Vidare berör Correani et al. (2020) hur revidering av aktiviteter och processer kan leda oss till slutsatsen om att nya yrkesroller behöver tillsättas. Detta berör på ena sidan nya chefsroller för utvecklingen men även att anställda kan behöva ha särskilda färdigheter för att fullt utnyttja den digitala tekniken. Detta innebär inte att man nödvändigtvis behöver ändra strukturen i företaget. Ett av tre berörda företag valde att tillsätta nya arbetsgrupper med fokus på digitalisering, ett företag lade i stället fokus på kompetenshöjande åtgärder till sin personal och ett företag behövde mer eller mindre inte ändra någonting. Under förändringsarbete kan det bli nödvändigt att skapa nya partners för att få vägledning. Detta skulle kunna vara partners som stödjer organisationen med nya data, kunskap och kompetenser som är avgörande för implementeringen av den digitala strategin. Correani et al. (2020) skriver att tidigare studier belyst vikten av 15 partnerskap för att hjälpa till med översyn och genomförandet av företags nya digitala strategier. Correani et al. (2020) förespråkar ”lära sig snabbt och misslyckas snabbt” när det kommer till tillvägagångssätt för design och experiment av data och maskininlärning. Detta tillvägagångssätt är en framgångsfaktor som gör det möjligt att utveckla bättre lösningar på befintliga problem, identifiera nya mönster i data och det leder till relevant kunskap. Därför bör en digital affärsmodell definiera funktionerna som behövs för att omvandla data till information och så småningom skapa kunskap som kan användas för att skapa värde. Vid implementering av den digitala strategin kan det krävas att företaget reviderar de processer och procedurer som de använder för att skapa värde för kunden då förändringarna kan framstå som radikala. Correani et al. (2020) menar på att tidigare forskning, och deras egna empiriska bevis, tyder på att processer och tillvägagångssätten bör vara smidiga för att göra det möjligt för företaget att anpassa sig till snabba förändringar och ta vara på nya möjligheter. “Many companies define great digital transformation strategies, but there is a huge difference between having a well-reasoned digital strategy on paper and successfully implementing it . . . Most digital transformation projects fail due to poor strategy execution.`` -Adriano Gerardelli, Director of Digital Strategy & Innovation, PricewaterhouseCoopers (PwC) 16 3 METOD Detta kapitel syftar att behandla val av metod, metoddiskussion och undersökningsdesign. I kapitlet beskrivs hur undersökningen har genomförts och innehåller även reflektion kring kvalitetssäkring. 3.1 Utgångspunkt Digitalisering är ett brett område och med hjälp av den information som presenteras i Kapitel 2: Teoretisk Bakgrund ges läsaren information om de delar som anses vara relevant för att förstå i studien. Den ligger även till grund för intervjufrågorna som använts, det är därför av vikt att läsaren får en inblick innan resultatet från intervjuerna presenteras. Då digitaliseringen sker i en snabb takt har fokus varit på sekundärdata med publiceringsdatum det senaste åren, med undantag för BIM. Därav sker den huvudsakliga informationsinhämtningen främst genom vetenskapliga artiklar då dessa tenderar att publiceras med mer jämna mellanrum än exempelvis böcker. Samtidigt kan äldre data innehålla relevant information ur ett annat perspektiv vilket också har tagits i beaktning, speciellt för informationssökning gällande BIM. Den information som samlas in från sekundärdata är oftast högkvalitativ, med rätt insamlingsmetoder, och kan därför ge undersökningen nya perspektiv och analyser. Sekundärdata kan exempelvis vara vetenskapliga artiklar, böcker, statistik osv (Bryman & Bell, 2017). Laserskanning och DT är begrepp som varit känt i andra branscher länge men det är först nu det börjat diskuteras i fastighetsbranschen. (Bosch-Sijtsema et al., 2021). Undersökningar av digitala tvillingar i fastighetsbranschen är ett relativt outforskat område, det finns därför bristfälligt underlag vilket kompletteras genom intervjuer med sakkunniga inom området. Detta tillgodoser även behovet av information kring hur laserskanning och digitala tvillingar används idag. Den teoretiska referensramen berör BIM, digitala tvillingar, laserskanning och organisationsförändring. Detta är för att ge en fördjupning i hur skapandet av DT går till i praktiken för en befintlig fastighet och för att redogöra för vilka metoder som används. Den studerade litteraturen berör även delar som handlar om implementering och då med fokus på implementering av tekniska system. Relevanta artiklar hämtas med hjälp av de databaser som finns att tillgå via Chalmers Tekniska Högskola. För den teoretiska bakgrunden har informationssökning främst skett via databaserna Scopus, Science Direct, Elsevier och Google Schoolar. Återkommande sökord: Digital Documentation, Digitalization, Heritage, Building, BIM, digital twin, laser scanning construction. Informationsinsamling sker främst på engelska. 3.2 Kvalitativ metod Primärdata är information och/eller data som direkt inhämtas av forskaren självt. Genom primärdatainsamling ökar reliabiliteten och validiteten av informationen, då forskaren självt inhämtat, strukturerat och presenterat den. För primärdatainsamling i den kvalitativa delen av undersökning har intervjuer och fysiska observationer, genom besök i fastigheterna, genomförts. Intervjuer kategoriseras genom tre olika intervjumetoder, strukturerad, semistrukturerad och ostrukturerad, vilken 17 intervjumetod som passar forskningsfrågan avgörs genom vilken typ av forskningsmetod som genomförs, kvalitativ eller kvantitativ (Bryman & Bell, 2017). 3.2.1 Kvalitativ intervjustudie I denna undersökning har semi-strukturerade och ostrukturerade intervjuer använts för att möjliggöra optionen av att kunna ställa följdfrågor eller fördjupningsfrågor till respondenterna. Då strukturerade intervjuer främst lämpar sig för kvantitativ datainsamling, där mängden intervjuer spelar stor roll, har denna intervjumetod inte varit aktuell. Syftet med intervjuerna har varit att identifiera parametrar som är relevanta att ta hänsyn till vid beslut om laserskanning och/eller skapandet av en DT i en befintlig fastighet. Då undersökningens utgångsläge är att alla parametrar är okända är det viktigt att intervjuerna får ett djup, vilket nås bäst genom intervjuer av kvalitativ natur, med intervjufrågor som ger upphov till mer utförliga svar. Detta innebär också att färre intervjuer kan genomföras (Bryman & Bell, 2017), begränsningen har däremot inte skett till antalet intervjuer utan begränsat sig till antalet intervjuer utifrån respektive yrkesgrupp. De intervjuer som har genomförts på ett semi-strukturerat sätt har utgått från en innan bestämd intervjumall (Bilaga 1). De intervjuer som har genomförts ostrukturerat har skett mer i naturen av en diskussion. Syftet med intervjuerna är att få fram en generell uppfattning av begreppet digitalisering och att få fram parametrar från tre olika infallsvinklar: teknisk, ekonomisk och social. Under intervjutillfället har en person varit ansvarig för att leda intervjun och en person varit ansvarig för att anteckna. Alla intervjuer har spelats in med samtycke från intervjupersonerna. Efter intervjuerna följde en transkribering för att sammanställa varje intervju och som sedan använts som underlag för undersökningens resultatdel. Undersökningen lägger stor vikt vid intervjuerna därav har ett stort antal intervjuer genomförts. 3.2.2 Urval av respondenter Respondenter för intervjuer har valts ut genom ett stratifierat målstyrt urval och snöbollsurval för att samla data och information (Bryman & Bell, 2017). Fördelen med att kombinera dessa två har varit att kunna dra nytta av de kontakter som erhållits genom respondenterna. Respondenter på fallstudie företaget Higab har delvis erhållits genom vår kontaktperson på Higab. För att öka trovärdigheten i intervjuerna har hela organisationskedjan hos fallföretaget intervjuats, leverantörer av digitala lösningar och andra fastighetsbolag som jobbat med laserskanning och/eller digitala tvillingar. Se Tabell 2, för en mer utförlig sammanställning av intervjuobjekten. 18 Tabell 2, Genomförda intervjuer, Författarnas egen tabell 3.2.3 Fysisk observation Primärdata har även inhämtats genom en fysisk observation, i en av fallföretagets fastigheter, tillsammans med Servicetekniker. Ytterligare ett besök har genomförts i Higabs arkiv tillsammans Dokumentcontroller/Registrator. Båda besöken genomfördes för att få en inblick i hur verksamheten ser ut hos företagets yrkesgrupp och för att få en förståelse för arbetet rent fysiskt. Besöken har gett en bild över hur fastigheterna som fallföretaget förvaltar, vilken typ av hyresgäster fallföretaget har samt hur dokumenthantering och arkivering ser ut. 3.3 Kvantitativ metod Kvantitativ metod har använts för att komplettera kvalitativa data då studien berör flertalet ekonomiska faktorer vilket behöver stöd av faktiska siffror. För den kvantitativa delen har endast sekundärdata samlats. Den data som har erhållits har främst skett genom dokument tillhandahållna av respondenterna samt en begränsad insamlad mängd data från fallföretagets lighthouse projekt. Data har främst fungerat som underlag för de modeller och ekvationer som konstruerats för respektive parameter i undersökningens analysdel. 3.4 Metoddiskussion Då frågeställning är framtagen tillsammans med Higab är det viktigt att undersökningen genomförs med ett kritiskt förhållningssätt för att inte riskera att resultatet speglar företagets åsikter och värderingar. 19 Valet av semi-strukturerade intervjuer ger utrymme för mer egna åsikter i respondenternas svar för både gott och ont. För att kunna utreda vilka parametrar som respondenterna ansåg ligga till grund för beslut om laserskanning och/eller skapandet av DT har frågorna behövt vara relativt öppna. Det har även varit en förutsättning för att kunna lokalisera olika typer av lönsamhet då det på förhand inte var tydligt vart undersökningen skulle leda i det avseendet. Valet av insamlingsmetod har inneburit att de parametrar som redovisas är en direkt följd av svaren som getts i intervjuerna och det finns därför en risk att alla relevanta parametrar inte framkommit. Den teoretiska referensramen har bidragit med en ungefärlig bild av vilka parametrar som kan tänkas vara intressanta men de tekniska aspekterna har i vissa avseenden varit för avancerade för att bidra med egna slutsatser. I undersökningens kvantitativa datainsamling finns det brister, då resurser för att samla in den mängd primärdata som önskades, inte har funnits. Den kvantitativa sekundärdata som erhållits genom respondenterna och kan därför vara något partisk. Därför har data endast legat till grund för utformning av ekvationer, i beräkningarna har i stället eget antagna värdet nyttjas från referensobjekt. Komplexiteten som ligger till grund för laserskanning och DT har gjort att det mer eller mindre varit omöjligt att läsa in ämnet fullständigt och därav har vi fått utgå från att sakkunniga i ämnet besitter aktuell kunskap. Därför har stor vikt lagts på den kvalitativa data i form av intervjuer. 3.5 Kvalitetssäkring Ett kvalitativt och ett kvantitativt förhållningssätt skiljer sig i begreppen gällande reliabilitet och validitet och blir således i en flermetodsforskning svåra att jämföra. Då inslag av kvantitativa data i undersökningen varit bristfällig har följande avsnitt utgått från de motsvarigheter som finns för reliabilitet och validitet gällande kvalitativa undersökningar. Den kvalitativa kvalitetssäkringen utgår från fyra begrepp: Tillförlitlighet (Validitet), överförbarhet (Validitet), pålitlighet (Reliabilitet) och konfirmering (Reliabilitet) (Bryman & Bell, 2017). 3.5.1 Tillförlitlighet För att öka tillförlitligheten och därmed trovärdigheten av intervjuerna har respondentvalidering genomförts. Med respondenternas samtycke, spelades varje intervju in och transkriberades därefter. Respondenterna fick sedan möjlighet att korrigera resultatet av transkriberingen för att den skulle stämma överens med den verklighet som upplevts under intervjutillfället. All data som är publicerad i resultatet har skett med respondenternas samtycke. 3.5.2 Pålitlighet Undersökningens pålitlighet säkerställs genom en tydlig struktur där det framgår vilken data som är insamlad genom vilka metoder. Då undersökningens analys bygger på parametrar hämtade från intervjuer med olika yrkesgrupper har presentationen av intervjuerna varit transparenta genom att presentera varje respondent utifrån både företag och yrke. Konstruktionen av intervjufrågor, fältanteckningar och arbetsprocessen har granskats av opponenter till undersökningen samt examinator Mattias Roupé. 20 3.5.3 Överförbarhet Den externa validiteten, överförbarheten, rör den utsträckning som resultatet är överförbart på andra fastighetsbolag (Bryman & Bell, 2017). Målet med studien är att utreda när en DT och/eller laserskanning bör göras för befintliga fastigheter och vilka parametrar som styr lönsamheten. Ambitionen har varit att skapa en beräkningsmodell som kan agera beslutsunderlag för skapandet av en DT och/eller laserskanning av en befintlig byggnad. För att resultatet ska kunna appliceras på fler företag krävs ett generellt synsätt och komplettering med egna, faktiska, siffror för den kvantitativa delen. 3.5.4 Konfirmering I undersökningen har stor vikt lagts vid att inte involvera personliga värderingar vid intervjuerna och målet för undersökningen har varit att skapa ett nyhetsvärde för fastighetsbranschen. Till följd av nyhetsvärdet vikt har det varit naturligt att vara så objektiv som möjligt och inte vinkla fakta eller fingera resultatet (Bryman & Bell 2017). 3.6 Undersökningsdesign För att teorin, som skapas av den kvalitativa delens parametrar och leder till en substantiell teori, skall kunna testas behöver den kompletteras av viss kvantitativa data. Troligen går undersökning mot en multivariat analys, det är dock omöjligt att veta innan antalet parametrar är kända och hur dessa korrelerar mot varandra. Undersökningen utreder huruvida det är lönsamt att laserskanna och/eller skapa en DT av befintliga byggnader och vilka parametrar som behöver tas i beaktning. Detta betyder att studien inte har någon direkt hypotes att utgå ifrån. Detta går i linje med det Bryman & Bell (2017) beskriver som induktiv teori. Undersökningen kommer att utgå från tolkande observationer av beslutsfattandet för laserskanning och DT, för att sedan dra mer generaliserande slutsatser kring beslutsprocessen. Undersökningen har inslag av både kvalitativa och kvantitativa metoder, därför är en flermetodsforskning applicerbar som strategi. En av fördelarna med flermetodsforskning är att först generera en teori för att sedan testa den (Bryman & Bell, 2017). Detta beskriver också den gång som undersökningen följer genom arbetet. Den kvalitativa forskningen reder ut vilka parametrar som är relevanta för beslutsfattande kring laserskanning, för att sedan kunna inhämta data gällande lönsamheten för dessa, därefter utformas en teori som sedan testas. Då undersökning i stort handlar om lönsamhet (ej att förknippa med enbart ekonomisk lönsamhet) kommer undersökningen i ett senare skede ta mer kvantitativ form. Vid semi-strukturerade intervjuer ifrågasätts den teoretiska förståelsen genom diskussioner, detta för att en djupare förståelse för den praktiska processen ska kunna uppfyllas. Med grund i de semi-strukturerade intervjuerna analyseras data och genom denna metod genereras ett eller flera begrepp att nyttja som parametrar avseende lönsamhet. Genom kontinuerlig jämförelse vid varje enskilt intervjutillfälle ökar eller minskar hur betydelsefull respektive parameter är, och så även relevansen för dem i teorin, vilket visar sig genom begreppskort (Bryman & Bell, 2017). 21 4 RESULTAT I detta kapitel presenteras studiens empiri. Kapitlet är uppdelat i fyra delar och presenterar, begreppstolkning, verktyg för tekniken, ekonomiska faktorer, social påverkan. Samtliga delar presenterar genomförda kvalitativa intervjuer och den ekonomiska delen kompletteras med vissa kvantitativa data. Delar av avsnittet Verktyg för tekniken grundar sig i studiebesök gjorda på fallföretaget för att få en mer korrekt bild av hur respondenternas arbete ser ut i praktiken. Intervjuerna är utformade för att ge svar på de fyra frågeställningarna som presenteras kapitel 1.3. Resultatet från intervjuerna baseras på respondenternas egen erfarenhet och tankar, för att enklare kunna navigera i resultatet kan Tabell 3 användas. Tabell 3, Förenkling för att navigera i resultatdelen efter befattning, kapitel och avsnitt. 4.1 Tolkning av begrepp Detta kapitel presenterar respondenternas syn på vad som bör ligga till grund för beslut om digitalisering av en fastighet samt den generella synen på en digitaliserad fastighetsbransch, definition av digital tvilling och digitalisering. 4.1.1 Grunden för beslut och den generella synen för digitalisering av fastigheter Vid frågan om vilka fastigheter som bör digitaliserar svarar Servicetekniker (1), Higab, att det kan vara svårt att prioritera bort en fastighet för digitalisering, då alla fastigheter har ett lika värde för dem. Samtidigt ser man gärna att de fastigheter som man vistas mest i, hade varit bra att få digitaliserade först. Här poängterar också Servicetekniker (2), Higab, att vissa frågor som man fått ute i fastigheten inte kunnat hittas på ritningarna, där önskar man också ha ett, uppdaterat, digitaliserat underlag. Här instämmer Fastighetsingenjör, Higab, genom ett exempel, om man kan se rördragningar etcetera i fastigheten, så får man en helt annan bild av den. Detta menar han kan resultera i stora tidsbesparingar, eftersom man slipper utreda saker och kan svara på frågor direkt. IT-chef, Stena Fastigheter, förklarar att deras fokus på digitalisering främst handlat om kontorsfastigheter, vilket alla intervjupersoner varit enade om som den delen man bör börja med, där man kopplat till verksamheten. 22 Utvecklingsledare Digitalisering och BIM, Örebroporten, förklarar i sin intervju, att en faktor för digitalisering har varit utveckling av fastigheten och man har utgått från det endast finns pappersritningar eller PDF:er. Man har genomfört en analys av hur utvecklingen av fastigheterna sett ut de senaste 10 åren. Därefter har man tagit beslut om den fastigheten är värd att ta vidare till en digitalisering och skapa en DT. Kvalitets och digitaliseringsansvarig, Higab och Chef investeringsprojekt och tidiga skeden, Higab, förklarar att man bör titta på de fastigheter som är nybyggnation och de fastigheter som är under en större ombyggnation. Chef investeringsprojekt och tidiga skeden nämner också att man behöver lägga upp en långsiktig plan för hur man ska göra längre fram, även han är positiv till att de kulturhistoriska fastigheterna bör digitaliseras i den mån man vill tillgängliggöra dem för allmänheten. Här instämmer Kvalitets och digitaliseringsansvarig. Även Projektledare, Higab, förklarar att man bör titta på om byggnaden är tänkt att visas på ett publikt sätt, men hon säger också att man bör titta på de fastigheter som har undermåliga eller rent av obefintliga ritningar. Dessa finns det stor anledning att digitalisera. Servicetekniker (2) Higab, anser däremot att det inte är lika viktigt med kulturhus, eftersom det ändå inte är möjligt att göra vissa installationer här, det är stränga regler för vad som får göras och därför behövs inte den typen av dokumentation. Marknadschef, Higab, förklarar att det kan vara viktigt att veta för vem digitaliseringen genomförs. Är det för företagets egen skull eller är det för kunden? Om det nu görs för hyresgästen, blir det bra? Med dessa interna frågor så tycker han att man bör titta på vart man gör störst kundnytta i digitaliseringen. En annan syn på det hela har Driftchef, Higab, där han förklarar att han gärna börjar i den änden som drar mest energi, eftersom det är det som ger honom mest nytta i arbetet. Även Chef investeringsprojekt och tidiga skeden, Higab, anser att det kan ha stor betydelse för förvaltningen att integrera smarta sensorer i fastigheter för en förvaltning och ett utvecklingssyfte. I intervjuer med Plattformsutvecklare, Zynka, Affärsutvecklare, Zynka, samt VD och kundansvarig, Vyer, presenterades olika synsätt på hur förväntningarna var på kunderna. VD och kundansvarig, Vyer, förklarade hur fokuset inte bör ligga på fastigheter i sig utan snarare om det finns en lösning som är kostnadseffektiv och fungerar för hela beståndet. Han förklarar även hur det gäller att få fler användare snarare än att skapa häftiga funktioner, genom att få fler användare ökar efterfrågan på viktiga funktioner och det blir lättare att leverera en bättre och funktionell produkt till kunden. Förväntningarna på kunden är därmed att produkten används av slutanvändarna frekvent för att kunna skapa förutsättningar för utveckling. Plattformsutvecklare, Zynka, och Affärsutvecklare, Zynka, hade en samsyn på att leverera en standardlösning till varje kund där ett grundarbete alltid genomförs för att ge kunden en plattform som är skalbar för framtiden. Han förklarar även hur den digitala tvillingen kan fungera som en sanningskälla för kunden. För att en digitalisering och DT skall kunna bli lyckad behöver en grundläggande kravspecifikation ställas samtidigt som företaget måste definiera vad som är deras ”klar”. Utvecklingsledare inom Digitalisering och BIM, Örebroporten, förklarar hur det kan vara svårt att driva ett förändringsarbete, inom digitalisering, om milstolpar och roller, under projektets gång, inte är tydligt definierade. Han menar också på att man behöver stanna upp efter varje milstolpe och reflektera över om vad man bör 23 göra i nästa steg, är det fortfarande samma personal som arbetar i projektet, eller har förutsättningarna ändrats. Detta förklarar han som en åtgärd för att inte behöva fråga sig huruvida resultatet är relevant när det är slutfört, förändringsarbetet med digitalisering måste anpassas efter framgångarna. Att inte sätta några direkta normer, utan att pröva digitaliseringen, i form av ett Lighthouse-projekt, är något som Chef för hållbarhet och digitalisering, Higab, tror är extra viktigt. ”Få en utvärdering för att kunna bottna i djupet innan man gör det i stor skala, för att upptäcka saker som man gjort som man inte borde göra och upptäcka saker som man inte gjorde men som borde göras.” - Chef för hållbarhet och digitalisering, Higab “Ni kommer nog komma fram till olika slutsatser om vilket sätt att jobba på som är det bästa för Higab, eller att det kanske kan välja A, B eller C beroende på vilket ändamål de är ute efter. Men sen kanske man får ta med i slutsatsen att andra typer av frågeställningar som de behöver tänka på om de ska kunna jobba vidare och verkligen tänka digitalisering som en effektivisering.” - Utvecklingsledare inom Digitalisering och BIM, Örebroporten 4.1.2 Definition digital tvilling Plattformsutvecklare, Zynka, förklarar hur den digitala tvillingen är ett informationsnav i botten, den kopplar olika datakällor, dessa datakällor kan sedan visualiseras och/eller integreras i tredjeparts program. Samtidigt förklarar han att den digitala tvillingen i fastighetsbranschen måste särskiljas från den som det pratas om i exempelvis fordonsindustrin. Skillnaden med en bil och dess komponenter och en fastighet är att bilen är mer eller mindre samma fast finns i multipla upplagor, medan fastigheten är en unik platsbetingad företeelse. Då den bygger på ett informationsnav blir den också skalbar för framtiden. VD och kundansvarig, Vyer, beskriver hur det är att minimikrav att den digitala tvillingen är en vektoriserad modell, till skillnad från en som är uppbyggd utav foton. Han förklarar skillnaden mellan de två olika genom att ge exempel på Google Maps och Google Street View, där den senare är uppbyggd av foton och då ej heller digitaliserad. Han definierar detta som ett dataadministrationsproblem där det inte är hållbart att bygga digitala tvillingar genom att rita av bilder. Han poängterar också vikten av att den digitala tvillingen bör vara skalbara för hela beståndet, därför måste frågan ställas; Vi ska digitalisera hela beståndet, hur ska vi göra då? Han beskriver även hur all information måste lagras i den digitala tvillingen så att den sparar arbetstid, det ska i sig innebär en enkelhet att förstå byggnaderna på avstånd och aldrig ha problem med att identifiera felanmälningar i byggnaden. För att den ska fungera inom fastighetsbranschen visar han på hur den måste byggas upp av företagets operativa delar, det är viktigt att den är rätt administrerad och att de som jobbar operativt med verktyget kan applicera och uppdatera den information som 24 behövs. Här liknar han det med hur information uppdateras i Google Maps av användarna. Utvecklingsledare inom Digitalisering och BIM, Örebroporten förklarar hur den digitala tvillingen bör representera verkligheten på ett korrekt sätt, i realtid, samtidigt som den ska tillåta att visa historik för fastigheten. Han beskriver att historiken ska kunna förklara hur fastigheten mår och vilka problem den haft under sin livscykel, samtidigt ska den kunna förutspå framtiden, genom Machine Learning och AI. Även Projektledare, Higab, menar på att ett system som själv säger till när det behöver bli servat är en del av digitaliseringen. Utvecklingsledare inom Digitalisering och BIM, Örebroporten förklarar vidare hur den måste vara skalbar och mottaglig för uppdateringar i framtiden. Att data som finns i den digitala tvillingen bör kunna användas i framtiden för att kunna anpassa köp från tjänsteföretag i syfte att effektivisera dessa tjänster och då sänka kostnaderna. Kvalitets och digitaliserings ansvarig, Higab, påpekar vikten av att tvillingen måste var en digital representation av det fysiska originalet och ständigt hållas uppdaterad. Samtidigt förklarar hon hur arbetet måste fortlöpa under förvaltningsprocessen, om information till den digitala tvillingen missas i något avseende så kommer inte informationen vara tillförlitlig. Här förklarar hon också hur den måste vara lätt att använda och administrera, för uppdatering och inhämtning av information, samtidigt måste den vara kompatibel med vilket annat datasystem som helst. Övriga respondenter refererar till digitalisering som en uppkopplad fastighet. Projektledare på Higab, förklarar att det inte är en fråga om några PDF-filer utan snarare är ett system som man loggar in på. Samtidigt är hon tydlig med att troligtvis inte är samma syn i hela företaget. Denna förklaring återkommer i intervjun med Drifttekniker på Higab, där det förklaras som att man vill kunna hitta information om en fastighet samlat på ett ställe och kunna söka digitalt, ”Lite plattformsmässigt”. Servicetekniker (1) på Higab, förklarar hur den, utöver bara ska vara ett system, även bör integreras i lokalytan, för att underlätta för fastighetsförvaltarna rent affärsmässigt. 4.1.3 Definition digitalisering Plattformsutvecklare, Zynka, förklarar hur digitalisering inte är att förknippa med digitalt arbetssätt, utan att det handlar om att effektivisera sin verksamhet och sina processer genom att arbeta i ett gemensamt informationsnav. För att klargöra sambandet presenterades ett exempel med digitala ritningar kontra analoga; ett streck som dras på ett papper kräver samma logiska analys av streckets avstånd som om det skulle vara gjort digitalt, betydelsen av avståndet är densamma. På detta sätt menar han att digitalisering måste innebära att man ändrar sitt arbetssätt. Kvalitets och digitaliserings ansvarig, Higab och Chef för hållbarhet och digitalisering, Higab, menar att digitalisering av fastigheten ska kunna administreras helt på distans, med allt vad gäller driftdata och felsökning av fastigheten. Man vill också att digitalisering ska kunna skapa ett enklare system för hur felanmälningar görs för fastigheten av hyresgästerna, det ska vara lättare att identifiera vilken produkt eller vilket objekt som är felanmält, för att snabbare kunna åtgärda. 25 En mer automatiserad syn på själva digitaliseringen har Projektledare, Higab, där hon beskriver enklare delar i fastigheten som en del av digitaliseringen. Här ger hon exempel på lås, postlådor och infotavlor som kan nyttjas i förvaltningen och av hyresgästerna. Dessa behöver däremot inte var uppkopplade mot en DT, men det bör vara uppkopplade så att det går att administrera på distans och se de från annat håll om det skulle bli problem. Samtidigt förklarar Chef underhåll och lokalanpassning, Higab, hur en digitalisering av fastigheten ska vara samlad data och innehålla de handlingar och underlag som är kopplade till fastigheten. Han menar att Higabs projekt till stor del handlar om installationer och underlag och det är där fokus bör ligga. 4.2 Villkor för Digital Tvilling För att kunna skapa en DT presenteras två olika lösningar vid intervjuer av leverantörerna. En lösning där skanning ligger till grund för att skapa ett bra underlag och en där modellering av fastigheten sker genom 2D-ritningar, CAD-ritningar, flygfoto och satellitbilder. 4.2.1 Tillverkning av Digital Tvilling Affärsutvecklare, Zynka, menar på att det måste finnas en anledning till att en modellering skall ske, vilket oftast handlar om att man vill få fram ett projekteringsunderlag. I vanliga fall så används endast laserskanning för att det är den tekniken som visat sig vara mest skalbar och för att få en så korrekt modell som möjligt. Denna metod tar också foton för varje meter som skannas. Med den tekniken ges varje laserpunkt en RGB-skala i XYZ koordinater som kan leverera en mycket stor exakthet. Han förklarar också hur viktigt det är att inte fastna i att tänka BIM, det behöver inte finnas en BIM-modell för att kunna samla in data för den digitala tvillingen. Plattformsutvecklare, Zynka, förklarar hur man måste bygga den nya verksamheten kring den digitala tvillingen, som ett informationsnav, som sedan kan integreras och ”kläs på” med data allt eftersom. Sedan får man anpassa konsumtionen och visualiseringen av data efter kundens efterfrågan. Han förklarar att mycket av informationen som man vill integrera i den digitala tvillingen redan finns i befintliga system ute i fastigheten, här har man kommit en bit idag, men man behöver jobba vidare, oftast görs det som ett projekt med kunden. Vidare förklarar han att plattformen som de levererar kan hantera alla typer av geometriska data som är kopplade till bygg och fastighet, PDF-ritningar, BIM-modeller eller CAD-ritningar, men med olika noggrannheter, det behövs alltså inga modelleringar för att den ska fungera. VD och Kundansvarig, Vyer, beskriver en annorlunda metod till att skapa en DT. Genom att använda sig utav både flygfoto och befintliga 2D-ritningar så kan man skapa en vektoriserad modell. Vidare förklarar han att genom att nyttja de ritningar som redan finns, kan arbetet automatiseras och möjliggöra att en större del av beståndet modelleras, här får man också med sig människorna kring beståndet i själva digitaliseringen. Han menar på att denna metod är lättare att redigera för ombyggnationer, eftersom den är helt modellerad i BIM från början, jämfört med en modell som är byggd på en laserskanning, som då måste göras om vid ombyggnationer för att vara korrekt uppdaterad. Han nämner däremot att det kan vara relevant att använda sig utav skanning och att han verkligen inte är emot tekniken, de 26 använder själva metoden på vissa fastigheter. Däremot så vill man se digitaliseringen som ett förändringsarbete, som visar på en effektiviserad arbetsvardag. Han förklarar att det kan vara av relevans att laserskanna vissa befintliga byggnader som har ett större krav på detaljrikedom, men då måste kunderna själva veta att det kommer vilja betala och ha nytta utav den data som skapas. 4.2.2 Gränssnitt för Digital Tvilling Samtliga intervjupersoner från Higab är eniga om att en visualisering av den digitala tvillingen är ett måste för att kunna förstå och tillgodogöra informationen. Servicetekniker (1), Higab, trycker på att det är av relevans att allt som går att felanmäla finns med i den digitala tvillingen, samtidigt som man gärna ser att kunden kan se vad de själva ser, då underlättar kommunikationen mellan hyresgästen och fastighetsägaren. Marknadschef, Higab, förklarar hur en visualisering är viktig för att kunna använda den digitala tvillingen i marknadsföringssyfte för framtida hyresgäster. Här menar Plattformsutvecklare, Zynka, att en laserskanning skapar förutsättningarna för att skapa en skalbar visuell modell men det håller inte VD och kundansvarig, Vyer, med om, utan han menar att förenklade kartor är enklare för den stora massan att navigera än punktmolnet-gränssnitt eller fotorealistiska bilder som innehåller för mycket information för att möjliggöra en smidig användarupplevelse. Jämför Google Maps och Google Earth där Maps, den förenklade versionen, är mer populär än Google Earth. Vidare presenterade intervjupersonerna sina förväntningar på hur data i den digitala tvillingen ska presenteras. VD och Kundansvarig, Vyer, menar att handhavandet måste vara mycket enkelt och konkret för att användandet av den digitala tvillingen ska vara enligt förväntningarna, är det svårare eller “lika svårt” som befintliga system kommer det att ratas. På samma sätt instämde Utvecklingsledare Digitalisering och BIM, Örebroporten, enkelheten att förstå programmen som digitaliseringen innebär är viktigt för hela företaget. Han menar att yrkesgrupper som inte har någon teknisk roll, exempelvis ledningsgrupper, behöver kunna förstå informationen för att på så sätt kunna presentera ett resultat från den digitala tvillingen för sin styrelse. Detta instämmer även Kvalitets och digitaliserings ansvarig, Higab i, man måste vilja göra det digitalt, inom hela organisationen, och då måste det vara enkelt. Samtidigt förklarar hon hur det är viktigt att informationen är tillgänglig för rätt personer, men den måste vara korrekt information och lättadministrerad. 4.2.3 Data för Digital Tvilling Driftchef, Higab förklarar vikten av att ha öppna system för att kunna tillgodogöra sig data, finns det betalväggar så kommer den digitala tvillingen bli ett problem att sätta upp. Här instämmer IT-Chef, Stena Fastigheter, det är av yttersta vikt att man kravställer öppenhet vid inköp/upphandling av nya produkter som ska ge data till den digitala tvillingen. När det gäller driftinformation och sensordata så pratar man om Big Data, stora datamängder, som kan samlas in, denna information behöver också visualiseras för att bli värdefull menar Driftchef, Higab och IT-Chef, Stena Fastigheter. Affärsutvecklare, Zynka har en annan synpunkt på den mängd data som ska samlas in. Han menar att med stora mängder data kan det snabbt bli problematiskt att strukturera 27 upp den och veta vad man ska göra med den. Han tror att det kan bli en fara för företag att ha för mycket data, då det blir en kostnad att hålla data och uppdatera den. Här menar också VD och Kundansvarig, Vyer, att det är viktigt att veta vilken data man behöver, vilket kan vara svårt i början av en digitalisering. Här förklarar han hur deras metod gör det möjligt för användaren, alltså brukaren av deras tjänst, att själva uppdatera modellen med den information som de anser vara av vikt för att allt ska fungera. 4.2.4 Nyttan av en Digital Tvilling När det gäller nyttan av de tekniska verktygen så förklarar Fastighetsingenjör, Higab, hur det kan vara en stor fördel för drifttekniker, som i många fall troligtvis kan sköta styrsystemen för driften på distans. Genom en samlad bild av fastighetens tekniska system så blir det lättare att sköta driften effektivt. Utvecklingsledare Digitalisering och BIM, Örebroporten, beskriver hur man även kan se nyttan för tredje part, genom att låta tjänsteföretag och privatpersoner få ta del av data. Det handlar om att låta tekniken som finns i den digitala tvillingen underlätta för det vardagliga livet i offentliga utrymmen och för tjänsteföretagen att effektivisera sina tjänster. Här ges ett exempel för privatpersoner, där tanken är att kunna få en notis vid ledig toalett på en arena, eller att det är mindre kö i en av kioskerna på arenan. Nyttan för tjänsteföretagen, förklarar han genom ytterligare ett exempel, att närvaroinformation för en toalett kan tala om för tjänsteföretaget om den har blivit använd, vilket kan effektivisera städschemat och sänka kostnaderna för fastighetsbolaget. Samtidigt poängterar han hur man kommer in på miljöpåverkan då man inte behöver överarbeta och nyttja mer resurser eller medel än nödvändigt, vilket också är en mycket stor nytta. Projektledare, Chef investeringsprojekt och tidiga skeden, Higab, och Chef underhåll och lokalanpassning, Higab, är eniga om att nyttan går att applicera inom projekteringen. Här förklarar Projektledare, Higab, hur projekteringsunderlaget blir mer precist och att det troligtvis finns kostnadsbesparingar att göra inom denna del, om problemen upptäcks tidigt. Här instämmer Chef investeringsprojekt och tidiga skeden, Higab, och förklarar att saker som inte stämmer överens med verkligheten i genomförandefasen driver kostnader. Projektledare, Higab, upplever dock att de digitala verktygen kan bli lite av ett problem i dagsläget, då det inte finns en gemensam syn mellan arkitekter och leverantörer i hur en modell ska vara uppbyggd digitalt. Även Chef för underhåll och lokalanpassning, Higab, identifierar ett möjligt problem, eller risk, i att man kan förlora nyttan av de digitala verktygen om inte en klar linje följs i hur arbetet med underlaget ska ske. Han förklarar att det måste finnas en organisation som kan hantera dessa program och framför allt en kompetens, det är inte bara att börja arbeta med digitala tvillingar då finns en risk att dessa system bara blir liggandes. 4.3 Ekonomiska faktorer Detta kapitel presenterar den digitala processens påverkan på ekonomin för fastigheterna, utmaningen med att få fram konkreta siffror för digitalisering och vikten av att ha nyckeltal vid beslut för att kunna påvisa en lönsamhet. 28 4.3.1 Digitala processens påverkan på ekonomin Huruvida intervjupersonerna anser att den digitala processen bör påverka varje enskilt ekonomiskt beslut har gett undersökningen många olika perspektiv på samma fråga och en majoritet som tycker att det bör det. Marknadschef, Higab, menar på att den digitala processen bör påverka varje enskilt beslut. Detta grundar sig i den strategi Higab valt att följa. För närvarande är innovation en av de parametrar som påverkar hur bra eller dålig en affär är. Det finns dock flertalet parametrar och innovation är en av dom som viktas lägst. Projektledare, Higab, tycker det är en självklarhet ur ett långsiktigt perspektiv där det exempelvis diskuteras värdet av 2D-ritningar kontra 3D- ritningar. Chef för underhåll och lokalanpassning, Higab, anser att det ska finnas med som en parameter, men att det måste funderas över frågor som “Finns det utrymme?” och “Är det av dignitet?”. “Det bör finnas ett övergripande digitaliseringperspektiv på Higab”. Chef för underhåll och lokalanpassning, Higab, menar på att det kan vara svårt för varje enskilt projekt att bära kostnaden för laserskanning och skapandet av en DT och att det får bli en egen budget. Chef hållbarhet och digitalisering, Higab, tycker också den digitala processen behöver vara med som en del, men pratar mer utifrån livscykelperspektivet som tekniken kan medföra. Som organisation behövs det räknas på lönsamheten utifrån både ett hållbarhetsperspektiv och ekonomiskt perspektiv. Det gäller att hitta nyttan. Driftchef, Higab, anser att det inte bör påverka varje enskilt beslut, utan att det i stället får vara en övergripande standard. Om ett beslut om DT ska tas i varje enskilt projekt kommer det bli svårt att jobba långsiktigt. 4.3.2 Utmaningen med konkreta siffror I intervjuerna går det att se ett samband gällande nyttan och svårigheten i att ta fram siffror. I nästan alla fall är dessa kopplade till frågan om det i dagsläget finns några nyckeltal kopplade till beslutet om att skapa en DT. Plattformsutvecklare, Zynka, återkommer ofta till att det kan vara svårt att mäta. “Vad kostar det egentligen att någon åker ut och tittar på vad vi har ute i fastigheten för att sedan kunna göra en korrekt beställning kontra att personen kan göra detta från kontoret?” - Plattformsutvecklare, Zynka Geodatastrateg, Stadsbyggnadskontoret, upplever samma problematik inom sitt område. Han menar på att det är svårt att göra en nyttorealisering. “Kommer vi få tillbaka dom pengar vi investerar, och när?”. Han säger att problemet ligger i att nyttorna uppstår på många skilda ställen och att det ofta kan vara saker som inte är mätbara ur ett lönsamhetsperspektiv. IT-chef Stena, Fastigheter, tycker det är en ickefråga att ta fram nyckeltal då han anser att det ur ett långsiktigt perspektiv måste ske en digitalisering av fastigheter. Detta grundar sig i ett tänk om att det inom en snar framtid kommer bli en ny standard. Det går att härleda till intervjun med Marknadschef, Higab, som återkommer till att det inte finns några direkta nyckeltal kopplade till digitalisering i deras organisation. Han menar på att digitaliseringsprocessen kommer bli en naturlig del av kostnaden för att bygga ett hus och gör en jämförelse till hur det var när man drog in rikstelefon i alla hus och hur det idag ser ut med fiberdragning. Beslutet bör i stället grunda sig i strategin företaget väljer att gå och då får man räkna med större kostnader i vissa skeden för att nå dit. Det finns även en risk i att inte ta kostnaden nu 29 genom förlorade intäkter i framtiden. Kvalitets- och digitaliseringsansvarig, Higab, frågar också sig själv om de har något val. Hon menar på att det kanske är denna väg Higab måste gå. Hon förtydligar även att detta inte behöver betyda att man går först i ledet. Chef underhåll och lokalanpassning, Higab, förklarar att medvetenheten kring att vissa åtgärder inom digitaliseringen kommer behövas göras också är anledningen till att det i dagsläget blivit en ren investering för Higab. Förhoppningen är att efter en testperiod kunna få ut mer konkreta siffror som ska skapa bättre förutsättningar för att ta ekonomiska beslut kring digitala tvillingar. Även om det framgår att digitalisering som helhet kan vara svår att mäta ur ett ekonomiskt perspektiv, finns det vissa idéer om vad som faktiskt skulle kunna gå att mäta och förenkla. Plattformsutvecklare, Zynka, menar på att den största nyttan med att laserskanna i ett bygg- eller renoveringsprojekt uppstår genom att man får rätt information från början. Detta underlättar mycket i projekteringen då många frågetecken rätas ut snabbt. Kvalitets och digitaliseringsansvarig, Higab, är också inne på konkreta kostnader i projekteringsfasen och jämför laserskanning samt modellering av en byggnad med kostnaden för om man hade låtit en arkitekt rita upp. Hon förklarar även att det inte alltid behöver vara lönsamt ur ett ekonomiskt perspektiv, då Higab som kommunalt företag behöver förhålla sig till Göteborgs Stads klimatmål. Driftchef, Higab, förklarar att Higab, under tillfället för intervjun, jobbar med att ta fram sekundärdata på vattenmätare, fjärrvärme, elmätare och mätning av temperaturer i en av deras fastigheter med hjälp av tekniken från en DT. Detta blir faktiska effektiviseringssiffror som ska kunna gå att jämföra med tidigare data. Chef hållbarhet och digitalisering, Higab, menar å andra sidan på att, om man gör en grov generalisering, att driften inte egentligen inte kostar någonting, då Higab hyr ut merparten av deras fastigheter med kallhyra. Chef investeringsprojekt och tidiga skeden, Higab, säger att det finns kostnader i produktionsfasen att hämta hem beroende på detaljeringsnivå och hur man bestyckar modellen med information. Han tror även det finns effektiviseringskostnader i förvaltningsfasen att hämta hem. Fastighetsingenjör, Higab, förklarar att det är mycket letandes i olika system som servicetekniker, en yrkesroll han tidigare haft. Han menar på att det hade gått att spara in mycket tid i det skedet, tid som går att lägga på annat. VD och kundansvarig, Vyer, förklarar att en del av deras affärstänk grundar sig i just detta, att kunna effektivisera arbetet för dem som faktiskt ska använda verktygen i praktiken och låta slutanvändarna ha ett större inflytande i beslutsprocessen för vilka verktyg som ska nyttjas i syfte att effektivisera deras vardag. 4.3.3 Nyckeltal Vid fråga om nyckeltal som används vid digitalisering uppkom diskussion om fastighetsvärdets ökning från olika håll. Chef investeringsprojekt och tidiga skeden Higab tror att digitalisering av fastigheter kommer att öka värdet på byggnaden. Han menar också på att affären blir mycket mer transparent i och med att köparen kan få en helt annan inblick i statusen på fastigheten med hjälp av digita