Digital tvillingteknik inom fastighetsförvaltning

Abstract

Fastighetssektorn står inför en omfattande digital transformation där digitala tvillingar lyfts fram som ett verktyg med potential att förbättra drift, underhåll och miljöprestanda. Trots detta går implementeringen långsamt inom svensk hyresfastighetsförvaltning, och det saknas tydliga riktlinjer för hur tekniken kan användas för att skapa värde. Syftet med denna studie är att undersöka hur värde realiseras vid implementering av digitala tvillingar inom svensk hyresfastighetsförvaltning, med utgångspunkten att teknik i sig inte skapar värde utan att nyttan beror på organisatoriska strukturer, arbetssätt och processer. Studien genomfördes som en kvalitativ komparativ studie där svensk hyresfastighetsförvaltning ställdes i relation till tillverkningsindustrin som en digitalt mognare referenssektor, med sjukvården som sekundär jämförelse genom process mining. Det empiriska underlaget utgjordes av åtta semistrukturerade intervjuer med respondenter från fastighetsbolag, teknikleverantörer och ett nationellt forskningscenter, vilka analyserades tematiskt och ställdes mot en litteraturstudie. Resultatet visar att digital tvillingteknik idag tillämpas på låga mognadsnivåer inom svensk hyresfastighetsförvaltning, huvudsakligen i form av enskilda pilotprojekt och angränsande digitala lösningar snarare än fullt utvecklade, dubbelriktade tvillingar. Implementeringen hämmas av begreppslig oklarhet, organisatoriska hinder i form av silos och adoptionsmotstånd, samt strukturella särdrag i hyresrättssegmentet, framför allt bruksvärdesprincipens frikoppling av investering från intäkt och transaktionsmarknadens uteblivna värdering av data. De avgörande hindren är genomgående organisatoriska snarare än tekniska. Studiens slutsats är att värde kan realiseras, men att det förutsätter att tyngdpunkten flyttas från teknikens egenskaper till organisation och process. Värdet uppstår inte av tvillingen i sig utan av de förändrade beslut och arbetssätt som tekniken möjliggör, och först när nyttan aktivt förvaltas och följs upp. De överförbara lärdomarna från tillverkningsindustrin är främst metodologiska, såsom principen att simulera före beslut och att modellera verksamhetens flöden snarare än enbart byggnaden. Den avgörande frågan är därmed inte om digitala tvillingar fungerar tekniskt, utan om branschen förmår utveckla den organisatoriska mognad och de marknadsincitament som krävs för att teknikens potential ska omsättas i realiserat värde.